“强制停贷”潮席卷，“三角债”中的银行监管独立性何在

楼盘烂尾了，业主们也不想还款了。

近日，因所购楼盘停工，无法按期收房，景德镇、武汉、长沙等多个城市上演联名停贷。与此前重心完全放在开发商上有所不同的是，上述业主还认为，贷款银行未做好预售资金监管职责，也需承担责任。据不完全统计，数十个烂尾楼，涉4.6万业主公告“强制停贷”，总房款347亿。

某四大行工作人员直言，房子烂尾与银行无关。“不按时还款会影响自己的征信记录，如业主真的停贷，银行或将诉诸法律。”

明知不可为而为

事实上，大多数业主也明白停止还贷并不可行，亦无法律效力，甚至还可能会被起诉到法院。一位南昌新力城的业主在接受媒体采访时坦言，“如果交不了房，对于我的人生来说影响也很大，征信跟后半生的生活压力来比较的话，孰轻孰重，我想高下立判，谁都不愿意做这个被20-30年给开发商、银行挣钱，却什么都得不到的人。”

针对业主有关监管账户资金及交付情况等问题，银柿财经记者分别联系了南昌新力城的开发商及新力控股，以及景德镇市恒大珑庭的开发商及中国恒大方面。截至发稿前，记者尚未收到任何回复。值得一提的是，新力控股官网上南昌办事处电话为空号。

浙江一墨律师事务所副主任孟令大律师指出，因楼盘烂尾、停工、复工日期不定等原因，业主集体申请停贷这一行为并不可行。“这属于开发商违约，业主可以追究开发商的责任。但业主向银行贷款产生的是贷款方面的法律关系。”

“简单地讲，业主和开发商之间的购房合同关系与业主和银行之间的按揭贷款合同关系基本是两个独立的合同关系（尽管有的银行将开发商作为业主还款的的担保人）。”上海市光大律师事务所高级合伙人徐军解释道，“在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷的，否则业主做出的停止还贷行为将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”

银行监管的独立性

至于被上述业主用以佐证银行失责的“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”央行规定，王琮玮称，只有法律和行政法规才具有强制力，“如果这一规定属于行政法规，抑或在合同中明确规定了适用这一规定，才会对合同当事人发生效力。”孟令大补充指出，一般而言，业主与银行之间的合同多为格式合同，很难有上述条款。

在北京市京师（延吉）律师事务所主任王琮玮律师看来，是否可以申请断供要看贷款合同中对于银行是否具有对开发商的建设行为的监督义务，同时还要看贷款支付是否按工程进度支付。“单从法律关系上看，买受人单方要求停止还款的目的很难实现，理由也不充分。”

“除非业主有充足证据证明银行在开发商的贷款过程中未尽到监管义务，使得本该专款专用的钱被挪用，导致项目烂尾停工。”孟令大强调，“这种情况下，银行需要承担一定责任，但即使是这样不能成为停止还贷的理由。与银行间的贷款关系和银行未尽责有过错可以要求赔偿是两码事。”

不过，中原地产首席分析师张大伟分析指出，银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中承担着多种身份，与开发商的利益纠葛较深，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

按当前的市场管理政策，购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用。预售资金根据项目的建设进度解冻。但在实践操作过程中，预售资金被违规挪用时有发生。“对于不少烂尾楼而言，银行违规放贷是其中一个很重要的间接原因。”北京金诉律师事务所主任王玉臣称。

厘清烂尾与断供的因果关系

那么，对于普通消费者而言，房子烂尾之后，就是个“无解难题”么？

据王琮玮介绍，在司法实践中，亦存在着买受人不用向银行偿还贷款的判决案例，但也得基于具体案件的证据以及事实情况而定，不能一概而论。如广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行(行情600036,诊股)惠州分行，请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷，法院一审、二审都判定业主胜诉，前提正是有充分证据证明招商银行惠州分行存在过错。“如果有证据证明银行在监管过程中有过错，那么，业主就可以追究银行的责任。”孟令大称。王玉臣提到，根据以往类似案件的经验，如果购房人要实现停贷的目的，一般有两类法律手段。“第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉，但是这种情况不多。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段推动停贷协议的达成。”

“买受人在购房前先对开发商的资质及项目的合法合规情况进行调查。”王琮玮建议道：“大多项目公司都是开发商基于某个楼盘成立的公司，相对来说，知名开发商出现烂尾的概率会相对较低，抵抗风险的能力通常也会高于普通的项目公司。”

最后，易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。