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4年来第一次，海口楼市松动

来源：乐居房情报 2022-05-16 22:22:26

“终于轮到海口了！力度蛮大的！”

“主要是限价有放松意向，这一点让开发商对楼市未来有想象力！”一位业内告诉乐居新媒体。

5月15日，海南海口四部门联合发布2022年救市政策：落户即可买房、非落户只需1年社保、二套房首付降至50%、住房签订合同满5年即可售卖、房价差异化限制。

即使新政发布时间是在晚间的8点，照样引起房产中介等在午夜狂欢，关于楼市利好、房价即将上涨瞬时刷屏朋友圈。如此盛况，上次出现还是在2018年4月发布的全区域限购，不同当年的哀鸿遍野，海口楼市终于等来翘首以盼的救市甘霖。

限购、限价、首付全面松动

自2018年以来，海南限购层层加码，各种限制政策比较复杂，此次救市新政在B端与C端逐步放松了一些。乐居新媒体尝试较为清晰的解读几条新政的直接影响。

新政未发布时的限购要求

1、人才买房7个月后又变容易了。按昨日新政，人才落户海南购房享受与本地居民同等待遇，落户即可买一套；非落户人才在家庭和本人无房的前提下，缴纳1年社保或个税可购买1套房。（对C）

（至于海南人才标准，有ABCDE五大类，具体可以上网查下）

要知道2021年9月海南限购升级：新落户人才要1年社保或个税，首套备案满3年才可购买二套住房；未落户人才须2年社保才能买1套住房。

也就是去年9月的限购加码在7个多月后取消了。

2、二套首付从7成降到5成。按新政，有住宅商业贷款未结清，二套房首付也能贷款，只要不低于50%，此前是不低于70%；申请公积金贷款购买二手房，购买首套房或是之前的公积金贷款结清，首付可不低于30%。（对C）

3、二手房限售由取证改为合同满5年。2017年4月14日至9月20日购房的住房取证即可转让；9月20日后购买的，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。（对C）

只要再过5个月就是2017年9月20日满5年，届时一批批房产可进入二手市场交易。新政将此前签合同到拿房产证的1-2年等待时间取消了。

4、房价限定松动。不再实行一刀切最高限价17300元/平，根据楼盘的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，差异化定价。这点是让开发商比较兴奋的。（对B和C）

5、商办销售限制松动。2021年10月12日取得规划许可证及施工许可证的商办项目，按原设计继续建设、销售；10月12日之后批建项目按琼自然资规〔2021〕12号文件有关规定执行，即实行分割销售最小单元建筑面积不得小于300平、禁止“住宅化”等规定。（对B）

简言之2021年10月12日之前的商办没有最小300平单元的购买限制了。

在昨新政发布之前，海南楼市面前堆垒了三座大山：限价、限购、限地，从目前的松绑程度来看，限价有松动，限购也略有松动，限地仍未松动。

价格：中介预测市中心房价要涨

如果要问新政最让人期待的是哪个？答案无疑是限价要调整了。

海口此前在17300元/㎡的全市统一限价下，新房房价、二手房价倒挂，新房加价销售乱象丛生。

其实，海口新房市场不愁卖。因为海口新房住宅市场长期供不应求，供求失衡，商业去化成为大难题。

2021年海口商品住宅量价齐涨的同时，供求失衡加剧，全年的供求比为0.78，供求失衡造成市中心区域一房难求的局面。全年新房住宅竣工面积同比下降9%，新增供应后继无力。

供不应求也造成房价的持续上涨。从2020年6月至2021年9月，海口房价新房环比连续上涨16个月，在10月止住上涨势头，今年3月再度止跌回升，同比则一路飘红；二手房在2020年6月开始持续上涨，截止至今年3月还未出现止涨趋势。

新政让市场供求矛盾有了缓解的可能。

有海南资深业内人士告诉新媒体，接下来海口大概率要推出科学定价，即根据市场的成交等数据，分区划价、分项目划价，原来执行了四年多的一刀切的限价会被取消。

“希望资规部门的执行力能跟上。”他说。

乐居新媒体打听到，多数房产中介预估市中心区域以及江东新区、西海岸北片区的新房价格将再度上涨。价格上涨将带动二手房大批入市，再迎一波人才购房需求及二套刚改房。

但也有认为：“限购条件松动是针对海口的引进人才，对推动市场购买需求有限。”

土拍：去年至今流拍日益严重

海口新房为何严重供应不足呢？很简单，因为土地供应很少。

回想五六年前大批外地购房者、投资客跟开发商一起把海南楼市炒得火热。

至到2016年海南省出台政策“两个暂停”：暂停新增住宅和产权酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

两个暂停针对的是对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，两个暂停半年评估一次，根据情况重新调整市县的年度商品住宅规划报建规模。

由此，海南新房供应大跌，在此后层层加码限购背景下，一批开发商逃离海南。

“海口土地市场，这两年宅地供应越来越少，主要是产业用地，商办，安居保障用地为主！”业内告诉乐居新媒体。

2021年海南土地流拍率为37%，下半年的流拍率更是高达51%。作为全省去年唯一有市场化商品房宅地成交的城市，海口棚改区在2021年上半年相继拍出楼面价13868元/㎡、15059.1元/㎡的高价宅地，地价走高，导致下半年开发拿地积极性急转直下。

2021年12月底海口8宗地块拍卖，在商品宅地供应减少的情况下，6宗地块除去2宗因其他原因中止出让，仅有1宗安居房建设用地被海口城建以底价接手，其他3宗市场化商品房宅地全部流拍。今年4月海口投资热区的江东新区二次挂牌高品质宅地再度遭遇流拍。

“拿地算不过账，谁敢再拿地？”一位业内说。

直到昨晚新政限价要松动的消息，让开发商开心了一把。

海南要继续松吗？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示此次海口政策出台略超出预料，因为过去几个月海口的房地产政策其实是比较紧的。

实际上从2017年以来，海口的房地产政策都比较严，尤其是以全域限购政策为典型。而且到了2022年即便是全国其他城市都在放松政策，海口的房地产政策也是以偏紧为主，尤其是体现为购房市场秩序的整顿等领域，同时打击各类炒作房源的现象。所以此次5月15日的政策，其实政策方向出现了重要的调整。

接下来的问题是这次松绑后，还会继续松吗。

“海南其他市县的开发商期盼能跟海口一样，迎来本地的楼市松绑。”一位业内说。

据了解，受各种限制政策影响，海南其他各市县的开发商已基本躺平。

“海口松了，其他市县肯定会松，比如儋州、博鳌、万宁等等。”这位业内透露。

自2018年4月22日海南全域限购后，限制措施不断加码，直到2022年5月15日，首次松绑。

4年了，海南的房地产从业者略微看到了一点曙光。

附海南此前的各种限购政策

2018年海南对房产限购政策进一步加码，非海南户籍在海口、三亚、琼海三市买房需缴纳5年个税或社保，文昌须3年，其他区域须2年，而中部的五指山、保亭、琼中、白沙四个市县禁止非当地户籍不可购买。购买住房在取得不动产权满5年才可以转卖。

2021年9月限购条件再度加码，新落户人才需要1年社保或个税，首套备案满3年才可购买二套住房；未落户人才须2年社保才能买1套住房。非海南户籍同时也不是人才引进人员，全部5年社保或个税才可购房。

10月21日，海南再次《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，规定商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，禁止商办物业“住宅化”设计，也就是新政第6条说的琼自然资规〔2021〕12号文件。

2018年以来，海南限购政策十分丰富，即便在市场低靡的2021年依旧严控不松，让人看到海南壮士割腕去房地产化的决心。

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