对话|资管价值长路,下一个风口在哪?

焦点财经讯 11月2日，2021观点商业年会开幕，数百位精英齐聚上海，共论商业地产未来，深入探讨商业机会在哪里，搜狐焦点·焦点财经全程直击。

资管兴起、REITS试水，面对新的发展窗口和机会，身处其中的同业者们，在商业地产投资、运营与管理中有着怎样的思量与筹谋?

当天第二场讨论会以资管价值长路为主题，CFAMRICS平安信托海外REITs业务负责人张菲澳，燕鸟资本创始人兼CEO叶剑生，财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理林述斌，朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东，世联行集团资管顾问线总经理孙波展开讨论。

叶剑生：租赁住房的增量市场空间很大

资管是商业永恒的主题，既代表了调性，也代表了资本市场最愿意买单的部分。叶剑生以自身的观察切入，谈到了资管模式转型和创新。他表示从资管的募和投两个方面看看新的趋势，燕鸟在租赁租房上已经做了三年。

第一个投资的趋势他认为是以前做租赁权的基金开始有做重资产的机会，从经营权转变到重资产；第二个投资的转向是租赁住房的增量市场，买一块地建造、运营，做持有REITs，这个市场会更大，会更有社区的概念

而募的方面，在持有领域上，大部分的外资基金很有优势。基本上在国内是没有对手的。但是随着REITs的发行，他们最大的对手来了，就是很多小B到大C的钱，会通过REITs进入市场。这是非常清晰的转变，核心是以前做资管的怎么升级成长为REITs。

孙波：大资管是世联未来整体的增长业务

孙波提到世联行资管已经有十年，做了很多的尝试，比如联合办公、物业管理、空间运营、公寓的运营、酒店的运营，还做城市资管，包括公建设施，城市公园等等。

现在他们正在进行一个变革，大资管业务是世联未来整体的增长业务。从资产管理来说，以前经常说的投融管退，他个人理解更应该是在项目层面上的思考。从整个投资的模式或者企业经营、运营的角度，要换一种思考的路径。关键来说是三个关键词，第一是投，第二是营，第三是换。作为一个公司来说，必须要考虑到平衡型，要实现适度冒险之下实现量力而行。

孙波认为，第一投是在现在的市场行情背景下，更强调如何做轻，如何让资产更安全，这个轻如何解读，对不同客户和主体来说所代表的是不一样的。

第二个是营，这个可以说是运营，核心可以理解为产业的定位和产业人群的锁定。因为不同的运营项目，最终核心是要为城市和产业，为产业人群进行服务，所以他的核心能力的构建很关键，特别是对于客户群体的研究。

他举例曾经做过一个95后人群的调研，对于住的方面来说，选择最想去掉的东西，70%的人去掉了厨房，这个可能就是95后，甚至00后的选择。

第三个是换，他的理解是再改造，特别是对持有人来说，因为现在交易只会越来越难，因为资产的价值在一定时间里面会有一个天花板。

林述斌：中日房地产市场有很多相似点

林述斌从日本的长期工作经历，谈到了在价值波动和资产退出上的看法。他认为中国和日本两个市场有很多相似点，比如老百姓对房子的迷恋、投资的逻辑，跟欧美有一定的区别。

九十年代之前，日本也走过了房地产繁荣的阶段，九十年代以后，房地产一直在走下行通道。这其中有很多原因，包括中国的经济发展模式和日本在很多时候也很类似。

中国现在到了房地产相对比较下行的通道，过去日本也经历过，九十年代后期日本泡沫经济破灭，资产价值下跌，所有的产业界都在寻找新的出路，在这个出路里面就诞生了REITs。中国一直在谈REITs，经过十年左右的准备，现在终于有REITs产品诞生了。

他表示日本的市场，包括日本东京和几个成熟的市场，在相对成熟的房地产投资市场，主要操盘者和管理人都是REITs。

对于退出工具，他认为越是这样的时候，越考验资产运营管理能力。日本长期在下行通道，并不代表资产都会变成不良资产，九十年代有很多不良资产，装到资产包里面，装到REITs里面，后来通过专业管理以后退出的很漂亮，收益非常好。从日本的经验来看，REITs这个时候是专业的退出渠道。

他呼吁公募REITs要尽快扩容，到全面资产的开放，其次要培养专业的资产管理人才团队能力。

方旭东：看好公寓+养老赛道

方旭东从地产基金的从业人员角度来说，这样应对周期。

他建议，第一是调整投资方向，以前比较专注的不管是开发还是散售业务，正常做，不积极也不勉强；

第二，相对谨慎的做，尤其对于持有办公这个赛道；第三，对长租公寓赛道会相对积极一点。这里分成改造类的长租公寓和一些租赁性用地、用房两大类，他们更倾向于第一类，一是因为转让的合规性和流动性，二是这一类资产的价格管控。

第四，相对会大力做的物业将是养老类，公寓+养老的概念。他认为中国未来的养老是钢性的，而且是没有很好的解决方案的，特别是中高端的养老。他们把养老和公寓做一个结合，目前第一个项目是在无锡，通过过朗诗常青藤服务和养老设施，把普通公寓打造成针对老人的养老公寓。

聚焦REITs：哪类资产将跑赢？

REITs是现在最火热的话题，市场认为它是增量进入存量时代以后，资产盘活非常重要的出口，也可能是商业证券化的终局。

叶剑生从2016年就开始期待REITs的出现，他认为REITs是既懂地产又懂金融的两栖人才的不可多得的时代机遇。同时他看好解决居住的租赁住房领域、为实体经济提供物理空间的产业园区，未来将聚焦长租公寓和产业园区两个赛道。

林述斌表示，REITs出现以后，个人、机构的长期资金进入赛道培育市场，可以让大家静下心来做好东西。他说为什么日本人做东西好，因为他们慢，慢工出细活。

现在行业也要进入一个慢节奏， REITs可以解决这个问题，提供一个安心安全长期的低息融资环境，让专业赛道做好产品，他非常支持REITs尽早在整个产业链里面全面开花。

方旭东则表示关于REITs的话题，他有不一样的观点。在他看来，对于从业人员是有利好，更有挑战。利好是他们可以通过不管是REITs还是REITs的方式，实现自己现金流层面或者项目层面的退出或者部分退出。

但是，他认为挑战更大，将对存量资产的价值有一个价值重塑和重估。他举例好地段资产如果要想有一个不错的发行，需要给投资人带来起码不能低于450分配，可能还要再更高。那么其他从业人员手里面所持有的存量资产，如何跟这类标杆物业比，将是是一个很大的问号。

孙波更关注是什么样的物业，或者未来什么样的机会才具备做REITs和资产证券化的标的。从市场的反应来说，如果是办公的话，应该是以产业聚集的办公，会比中心区的更具有价值。

如果对商业来说，他认为会有两类的物业未来更具有很好的管理和运营价值，一是三到四万平米的社区商业，邻里型的商业中心，因为足够灵活、具备很好的管理条件；二是一到两万平米的产办类的配套商业，与产业园区的园区结构吻合。他认为这两类物业走小而美、规模不大，但是主题特色非常鲜明，能实现本地化，是未来会真正在长跑中跑出来的资产。