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深响·财报? | 祥生控股:后上市时代不盲目追规模

来源:焦点财经   2021-08-27 22:22:03

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

去年11月,祥生控股(02599.HK) 成为实现年内IPO规模最大房企。8月27日,祥生控股迎来上市第二份成绩单。

作为千亿梯队房企,上半年祥生控股呈现业绩多指标上扬。半年报显示,期内溢利约为人民币9.73亿元,同比增长约135.6%;收益总额约为人民币158.94亿元,同比增长约19.6%;归属集团权益的合约销售约为人民币496.81亿元,同比增长约 30.4%。

按照此前过往的发展来看,祥生2017年、2018年、2019年的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元,三年复合年增长率为137.6%。2020年营收466亿元,同比增长31.3%。进入后上市时代,面对市场调控优化节奏,祥生在规模上愈发克制。

在业绩会上,针对上市之后的未来发展,祥生控股执行董事兼行政总裁陈弘倪表示,祥生将坚持积极、审慎的原则,不会盲目追求规模。

诚然,贷款集中度及“三道红线”规范之下,财务健康良性发展才是一家企业的目标追求。

祥生控股对于市场贷款的判断是,金融机构会向健康优质房企靠拢,“土地储备逐渐向一二线及强三线城市,今年新进入长沙等城市,这些城市都是融资机构比较看好的城市。”管理层称。

对于未来的发展战略,陈弘倪则总结为资本、业务、经营、组织四管齐下。在资本层面上,持续优化三道红线方面的指标,保证企业可持续发展,给客户一个更正面、稳定的评估,持续优化财务结构,降低融资成本,积极提升公司的信用评级;

在业务层面,坚持“1+1+X”的投资策略及深耕策略,在浙江及长三角保持市场占有率,打造满足客户愿望的产品;

在运营层面,保证整体现金流的安全性;在组织层面,持续优化组织结构,打造学习型的组织,从而能够适应、研究行业环境的变化、市场需求的变化,从而实现企业发展。

1到2年实现三条红线全绿

就“三线四档”融资新规来看,上半年祥生控股剔除预收款后的资产负债率为79.4%,净负债率为96.6%,现金短债比为1.23。由此,祥生控股2021年中期指标一项超阈值,较2020年末成功实现降档,“由橙转黄”。

对于三条红线转化原因,祥生控股副总裁兼首席财务官谈铭恒表示,主要有三个原因。第一,控制有息负债的规模,截至2021年6月30日,祥生控股有息负债总额462亿元,与去年年底基本持平;现金和银行结余为273亿元,较2020年底增长约12.4%,使得公司净有息负债余额下降约14%。第二,加大股权合作力度。第三,引入合作方资金29亿。

半年报显示,上半年祥生控股总有息债务462亿人民币,平均融资成本进一步下降,为8.6%,进一步降低非银融资占比。截止上半年,银行贷款占比为总债务的38%。其中,现金及银行结余约为人民币273.19亿元,同比增长约12.4%。

对于未来的融资结构,管理层则表示,祥生控股重视多元化融资结构,降低非银融资占比,降低运营风险。

“未来祥生的财务结构会不断优化,将用1到2年时间,使三道红线全部绿色达标,”祥谈铭恒称。

毛利润及盈利水平将稳中有升

今年上半年祥生控股实现了毛利润同比19.3%的增长,毛利润总额增至28.65亿元,但是毛利率仅为18%。

针对毛利率及盈利问题,谈铭恒表示,毛利率和2020年底的毛利率基本持平。主要原因由于2021年拿地结转成本有所上升。随着公司在二线城市的不断深耕,未来毛利润的提升是必然趋势,公司也将提高拿地质量。

除了毛利率之外,据谈铭恒透露,目前公司联合营项目也将迎来结转,这几年费用管控的效果也在不断加深,从成本来看,虽然新拿地的单价有所上升,但2021年上半年公司单方的建安成本和财务成本比2020年全年相比有所下降,相信总成本的上升会小于结转单价的上升。

“公司会通过合作开发模式提高拿地效率,提升拿地质量,从而降低土地成本,进一步提升公司成本。因公司目前的联合项目达到33个项目,这些项目从2021年上半年逐步开始结转,未来联合营项目的结转交付,也会为公司的净利润带来一定贡献。加之随公司运营效率的提升,公司未来的盈利水平将稳中有升。”

半年报显示,截止上半年,祥生控股项目数量228个,由合营及联营公司开发项目33个。上半年祥生控股公司拥有人应占溢利约为人民币5.32亿元,同比增长约 48.7%,公司拥有人应占核心纯利润1约为人民币5.34亿元,同比增长约54.8%。盈利能力进一步上升。

浙江土储占总土储50.5% 坚持“1+1+X”投资策略

同为浙系房企,祥生控股与中梁、德信、佳源并称为“浙系四小龙”。就土储来看,浙江依旧是祥生的大本营,上半年浙江土储占总土储的50.5%,浙江新增土储占到新增总土储的60.3%。按照区域来看,浙江省上半年合约销售额占到了总销售额的55%。

对于集中供地,祥生管理层这表示,在第一轮集中供地中有在浙江省拿地,并新进长沙等城市,下半年也会积极研究政策本身的改变及合理性,做一些合理的拿地安排。

近日多个城市第二批集中供地出现延期,祥生认同的逻辑是,相信在第二轮的集中供地上,对于第一轮供地的差异包括政府的导向,会在第二轮当做做出一些调整和完善。管理层称。延缓集中供地的措施出台是好事。很多城市地价溢价率设置上幅,可以让公司以合理的成本、合理的土地价格获取土地,提升项目利润率。

“祥生会发现政策红利与市场机会,坚持布局一二线核心城市,坚持公开投标、拍卖或挂牌出售、城市更新等多元化土地获取策略,从一二线核心城市向周边城市扩延,选择与其他开发商合作开发。

半年报显示,2021年上半年,祥生新增土地储备18幅,总占地面积为187.26万平方米,应占总建筑面积为287.39万平方米。截至报告期末,集团应占的土地储备总量为2290万平方米。

“未来将进一步优化产品组合及升级服务以提升品牌价值,坚持“1+1+X”的投资策略,深耕浙江省及泛长三角区域,积极拓展至长沙等潜力高增长潜力城市,”管理层称。

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