揭秘！千亿营收招商蛇口“综合发展”“1+4”“双百”都是啥？

招商蛇口(行情001979,诊股)将通过优化产业布局、深化产融结合等方式，打造“美好生活圈”，做人民美好生活的承载者

《投资时报》记者 苏慧

既心有所向，必无畏而往。

2020年是“十三五”收官之年，也是招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）整合上市的第五个完整年度。五年中，招商蛇口从战略的制定深化到落地实施，均取得良好成果。2020年年度业绩更为其下一个五年发展打下良好基础。

数据显示，2020年招商蛇口累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增长25.91%，顺利完成全年2500亿元既定销售目标。

同时，截至2020年末，招商蛇口总资产达7371.57亿元，同比增加19.34%；归母净资产1013.70亿元，同比增加16.80%。

针对稳健的业绩表现，3月23日下午，招商蛇口在线召开2020年度业绩发布会。该公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰等高管与众投资者进行了广泛且深入的交流。

《投资时报》记者注意到，在业绩会上许永军表示，这五年中，每一年招商蛇口都按照既定战略目标坚持综合发展。从2016年战略落地、2017年紧抓内部各项能力提升，到2018年组织变革、2019年提质增效，再到2020年以“一城一模板”为抓手布局开发业务以及“大资管年”，招商蛇口每一年做一件事，为的就是夯实内部管理等各方面基础。

2021年是该公司的“品牌年”，在这个“十四五”规划开局之年，招商蛇口将聚焦能力提升，全力推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发展开好头、起好步。

招商蛇口2020年主要业绩指标

数据来源：公司财报

业绩稳健严守“绿档”

年报数据显示，2020年招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%；经营活动产生的现金流量净额276.22亿元，同比增长99.98%。

对于2020年业绩表现，招商蛇口方面表示，主要是因公司规模扩大，期内房地产项目结转收入规模相应增长使得营收稳步提升。

《投资时报》记者注意到，在销售业绩方面，2020年招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米，签约销售金额达2776.08亿元，同比增加25.91%。在土地储备上，2020年其累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83万平方米，权益面积1044.82万平方米。该公司遂将2021年销售目标拟定在3300亿元。

照目前情况来看，其能否实现既定目标？

业绩会上，蒋铁峰表示，“招商蛇口目前在手可售获值有5300亿元，其中1900亿元是去年留存下来的，今年新增会有3000多亿元。按去年62%去化率来看，今年全年销售目标不低于3300亿元应可以实现。”

值得关注的是，在新冠肺炎疫情和“三道红线”政策的双重压力下，招商蛇口依然能保持财务数据的优异稳健。

《投资时报》记者注意到，在“三道红线”标准出炉之前，作为央企，招商蛇口对自身负债率的管理就尤为严格，其多年资产负债率和经营负债率都在红线管控之内。

数据显示，截至2020年末，该公司剔除预收账款的资产负债率为58.84%，低于70%；净负债率仅28.81%，远低于100%基准线要求；现金短债比则为1.23倍，大于1倍。可以看到，截至2020年末，招商蛇口的三道红线标准均处于“绿档”。分析人士认为，如此稳健的财务数据将为其带来更大的举债融资空间，亦有利于该公司未来继续加速拿地。

综合发展全面提速

毫无疑问，开发业务是招商蛇口发展的基本盘，但在此基础上，其更加强调综合发展。

《投资时报》记者注意到，在业绩发布会上许永军频繁提到“综合发展”概念。所谓综合发展，就是以城市和园区发展运营作为主要目标的招商蛇口，提供的是与城市发展相契合的产品，即不仅提供新的空间，也提供新的内容。

具体来看，综合发展模式是招商蛇口面向未来的可持续发展模式，其核心是港口、园区、城市三位一体的“前港—中区—后城”，也是新发展格局下招商蛇口价值的升级。

通过港、区、城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。整个生态圈内，涵盖了产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等全生命周期的产品及服务，把生产、生活、生态的内在联系协调一致，实现宜业宜居、有机共荣的生活场景。这是一种生态圈式可持续发展的模式，旨在为城市发展以及居民的美好生活注入源源不断的活力。

当然，布局综合发展，依然需要有主赛道、辅赛道之分，有轻重缓急之别，许永军称之为“1+4”战略。

所谓“1”，就是以开发业务为现金牛，未来5至10年，房地产开发业务仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。所谓“4”则包含多种类型业务，一为成长型业务，主要包括集中商业、产业园区；二为平台型业务，即以招商积余(行情001914,诊股)（001914.SZ）为抓手的轻资产运营平台；三为创新型业务，包括邮轮、大健康、文化、会展、海外等业务，以“美好生活承载者”形象出现；四为机会型业务，主要包括酒店、公寓、写字楼等。

可以看到，作为城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口不仅可以实现多维度、多方位的空间规划，还可进行内容的设计和对接。而招商蛇口引领的这种“综合模式”既反映了城市发展的需要，也反映了一个城市变迁的时间和空间的发展规律。

虽然中长期土储的价值要在一段时间后才能发挥，企业需要“时间换空间”，但长期来看，招商蛇口将实现城市和园区综合运营的空间发展模式，为城市和片区发展持续提供活力。

成长型业务可期

综合发展战略稳步前行，在2021年，其成长型业务更值得期待。

《投资时报》记者注意到，招商蛇口把产业园区和集中商业定位为公司成长性业务，这意味着，在未来的五年中，此两块业务将是该公司综合发展当中重要的引擎之一，将会在资源、战略上获得更多倾斜。同时，其也将成为招商蛇口未来产品的重要组成部分。

“从利润来源、持有、销售方面来看，园区和商业将来都会做出很大贡献”，许永军如是判断。

在集中商业方面，招商蛇口提出了“双百”要求——2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。

为此，该公司也招徕了一位商管领域的资深经理人。公开信息显示，3月下旬，凯德置地高管袁嘉骅加盟招商蛇口，担任招商商管总经理。据悉，袁嘉骅是商业管理领域为数不多既具备较强的管理统筹能力，又有过硬实操经验的行业领军人物。

“袁嘉骅加盟后，招商蛇口商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高，都会有所进步，”蒋铁峰强调，“去年7%左右的购地金额投向了持有商业，今年希望这个额度能在10%左右。”

而在产业园区方面，该业务给招商蛇口带来大量优质土地储备，是其区别于其他开发商非常不同的一个特点。如果说商场是未来零售业发展的主战场，那么产业园区的建设则与国家区域战略相匹配。

“目前，招商蛇口已有13个产业新城项目，占地300平方公里，特色园区27个，占地400多万平方米。网谷系、意库系等品牌已可在全国形成复制”，许永军表示，“今年蛇口还会进一步推动金融与产业的结合，推动园区业务继续做精做优。随着中国经济发展，园区业务的增长也会逐步释放”。

2021年园区业务经策略

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数据来源：公司财报