首批公募REITs解禁规模超过百亿 机构分析解禁对市场冲击

6月21日，首批9只公募REITs迎来上市一周年，解禁市值超过百亿。

目前，首批9只公募REITs已积累了一定收益，成立以来平均涨幅为20.36%。其中富国首创水务REIT、红土盐田港(行情000088,诊股)REIT成立以来涨幅均超过30%。交易性机构投资者具备兑现的动力，首批REITs解禁面临抛售压力。

申万宏源(行情000166,诊股)认为，份额解禁对于二级市场将会存在一定冲击。预计冲击最大的是中金普洛斯REIT，其次是平安广州广河REIT，二者解禁市值最高，且解禁部分占目前流通盘比例达到185.71%、144.27%。

华泰证券(行情601688,诊股)、光大证券(行情601788,诊股)等机构认为，公募REITs供不应求，首批REITs优中选优，买卖双方权衡下解禁带来价格冲击或较小，认可基础设施基金长期投资价值。中信证券(行情600030,诊股)认为，由于具备受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳定，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，预计产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎。

首批公募REITs解禁规模超过百亿

2022年6月21日，国内首批9只公募REITs将迎来上市一周年。除原始权益人和关联方外，其他机构投资者的战略配售份额即将解禁。

根据光大证券测算，本次9只REITs产品解禁份额合计为21.92亿份，按照6月17日收盘价测算，首批9只公募REITs市值合计为359.03亿元，本次解禁市值合计为114.74亿元。其中，中金普洛斯REIT的解禁市值最高，达到38.58亿元；平安广州广河REIT位列第二，解禁市值为23.68亿元。

从解禁份额占比来看，首批公募REITs解禁份额占总份额的平均比例33.9%，超过目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等解禁份额超过目前流通份额，占比在130%至190%之间；而中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额。

本次解禁后，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT三只REITs的流通份额比例均达80%。

在解禁份额持有人结构方面，险资和产业资本占比接近一半，其他机构投资者具有落袋为安的动力，首批公募REITs面临抛售压力。

华泰证券表示，首批解禁中保险、产业资本占比较高，分别为31.28%及27.72%，此外券商自营、资管、基金专户及子公司、银行及理财子等占比较多，但此类主体较保险一般投资期限较短，又会受制于净值扰动，配置意愿较低。若REITs已积累较多收益，交易性机构兑现的动力越强，相关REITs解禁面临的出售压力就越大。

自成立以来，首批9只公募REITs的平均涨幅为20.36%，已积累了一部分收益。其中富国首创水务REIT涨幅最高，达38.62%；红土盐田港REIT成立以来涨幅也达到33.37%。此外，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超过20%。

申万宏源表示，今年以来，基础设施REITs的成交较为活跃。截至6月14日，基础设施REITs的日均成交额之和为2.36亿元。单个产品中，富国首创水务REIT的日均成交额达到3082万元，今年以来实际换手率为1794%。其余REITs的实际换手率也都在300%以上。

从今年的收益情况来看，首批公募REITs的收益并不理想，平均涨幅仅有0.95%；其中，今年收益最高的当属博时蛇口产园REIT，达到7.87%；而中航首钢绿能REIT和红土盐田港REIT的今年以来收益均超过3%。

解禁后对市场的冲击

首批上市的公募REITs项目资质相对较优，累计分红比率均在94.5%以上，且大多涨幅可观。值得注意的是，今年首批公募REITs运营满一年后将符合公募基金FOF投资标准，有望带来增量资金。

华泰证券认为，公募REITs仍供不应求，买卖双方权衡下解禁带来价格冲击或较小。从卖方来看，卖方为了更好的兑现收益、减少二级价格冲击，可能更多选择大宗交易。买方来看，运营满一年后新增FOF资金入市，且首批公募REITs资质相对较好、分红率较高，市场关注度持续较高。

整体来看，由于试点阶段公募REITs优中选优，上市速度难以满足市场需求扩张速度，公募REITs供不应求，投资者一级二级参与的难度都在加大。目前市场对解禁带来的机会都较为关注，解禁抛售会对价格产生一定冲击，但预计幅度整体不会太大，较多买方资金有望进入。

光大证券也认为本次解禁对REITs冲击不大，主要是因为参与战略配售的专业机构投资者通常具备较强资金实力，并且认可基础设施基金长期投资价值。短期来看，本次解禁的影响相对有限，并不会带来REITs产品价格的大幅波动，长期来看，解禁有助于REITs二级市场平稳发展，公募FOF等长期投资者或迎来配置机会。

中信证券认为，丰富多元的REITs底层资产，构成了REITs市场得以繁荣的根基，适度压低的长端利率，也有利于REITs的市场发展。由于具备受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳定，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，预计产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎，重点推荐具备规模效应的品牌物流仓储REITs、地段优越的产业园区REITs和核心城市的保租房REITs。

华泰证券张继强表示，长期看好REITs打新对于配置型机构的价值，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs可帮助解决资产荒问题，为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。建议投资者关注优质新上市项目的打新机会。