3.16亿分红落入谁口袋？新希望服务赴港IPO资产负债率高达75.4%

2020年，新希望(行情000876,诊股)服务来自于独立第三方项目的平均物业管理费仅为1.99元每月每平方米，远低于集团项目的平均物业管理费水平

《投资时报》研究员 董琳

作为2021年首家于港交所递交招股书的物业公司，新希望服务控股有限公司（下称新希望服务）距登陆资本市场只有一步之遥。

5月11日，新希望服务发布全球发售公告，预计发售2亿股股份，其中1.8亿股股份将作国际发售，占初步发售股份总数的90%；余下2000万股股份将于香港作公开发售（可予重新分配），占初步发售股份总数的10%，每股价格位于3.80港元至4.70港元。此次IPO新希望服务拟募资最多至9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行。

该公司此次募资的70%用于战略收购及投资；15%用于升级信息系统及设备；5%用在人才招募及团队建设；10%用于营运资金及一般企业用途。

同时，新希望服务称，已与6名基石投资者订立独立的基石投资协议，包括海王星投资控股有限公司、Green Better Limited、鼎睿再保险有限公司、中国四川国际投资有限公司、Keltic Investment（HK）Limited及Golden Star International Pty Limited。

业绩方面，据招股书数据显示，2018年至2020年（下称报告期），新希望服务实现的营业收入依次为2.58亿元、3.81亿元、5.88亿元，净利润分别为0.41亿元、0.64亿元、1.10亿元，整体呈增长趋势。

不过，《投资时报》研究员进一步梳理该公司招股书注意到，新希望服务对母公司新希望地产集团的依赖较重，仅2020年才开始从独立第三方获得少量收入。同时，该公司最主要收入来源业务物业管理服务收入占比出现缩减且毛利率或存在下滑的风险。在上市前期资产负债率持续上升的情况下，该公司仍大额分红。

针对上述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至新希望服务，该公司相关人员表示不方便就沟通内容作出回复。

第三方收入占比不足1%

新希望服务成立于2010年，作为一家综合物业管理及民生服务运营商，该公司收入的主要来源包括物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务。2020年，以上四项业务收入分别为1.90亿元、1.68亿元、1.13亿元和1.17亿元，占总收入比重依次为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

截至2020年12月31日，新希望服务管理65个项目，总在管楼面面积约为1020万平方米，服务17个城市的物业项目，覆盖中国九个省、一个自治区及两个直辖市，且物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。截至招股书签署日，新希望服务的总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

值得注意的是，新希望服务来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直到2020年才开始有来自第三方的项目。

《投资时报》研究员注意到，报告期内，来自新希望房地产集团及其合营、联营公司所开发物业的总在管楼面面积分别为502.3万平方米、653.5万平方米、911.3万平方米，相关物业管理服务的收入分别为1.16亿元、1.41亿元及1.85亿元，占同期物管服务收入的比例为100.0%、100.0%及97.6%，占营业总收入的比例分别为45.1%、37.0%及31.5%。

可以看到，新希望服务对母公司存在较大依赖，并表示将投入资源以加快与独立第三方物业开发商的商业发展。

2020年全年，新希望服务仅对接了由独立第三方物业开发商开发的5个物业项目，在管总楼面面积为112.8万平方米，占其总在管楼面面积的11%。相关收入仅为456.2万元，占总物业管理服务收入的2.4%，占同期营业总收入的比例仅为0.8%。

而截至2020年底，新希望服务向尚未交付的26个住宅项目提供前期物业管理服务，其中有18个是由新希望房地产集团开发，其余的由新希望房地产集团的合营企业或联营公司开发，未交付项目总合约楼面面积约为510万平方米。可见，未来新希望服务的收入来源依然离不开母公司“输血”加持。

对此，新希望服务在其招股书中坦言，新希望房地产集团及其合营、联营公司的业务或财务状况，或其开发及维护物业的能力如有任何不利发展，均可能对公司物业服务业务产生重大不利影响。同时，若无法使得客户群多元化，新希望服务的财务状况及经营业绩也可能会受到影响。

新希望服务按物业开发商类别划分的物业管理服务收入明细

数据来源：公司招股书

物业管理服务收入占比缩减

《投资时报》研究员注意到，新希望服务此前披露的招股书显示，其物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务四大业务收入占比为35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。而聆讯后资料中变化最大的为物业管理服务业务，收入占比较此前数据下降2.9个百分点，而民生服务收入占比较此前增长4.4个百分点。

物业管理服务收入占总收入百分比减少的同时，新希望服务的物业管理服务板块毛利率不及平均水平。报告期内，其物业管理服务的毛利率分别为25.4%、27.1%、31.2%，而其他三个板块年均毛利率约在40%—60%之间。

同时，该公司招股书数据显示，2020年来自于新希望房地产集团项目的平均物业管理费为3.41元每月每平方米，联营、合营企业项目为2.84元每月每平方米，来自新希望服务控股股东的联系人项目的单位物业管理费更是高达10.9元每月每平方米，而独立第三方项目的平均物业管理费仅为1.99元每月每平方米。

事实上，这也可以看出，为何新希望服务第三方项目物管服务收入和占比均不高。从其物管服务收费标准来看，若其来自独立第三方项目的在管面积扩大，该公司物业管理服务业务的毛利率或进一步被拉低。

新希望服务按业务线划分的毛利及毛利率明细

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数据来源：公司招股书

上市前期巨额分红3.16亿

股权结构方面，根据一致行动协议，新希望集团董事长刘永好及其女儿刘畅通过Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制新希望服务股东大会上超过30%的投票权，为新希望服务控股股东。

新希望服务股权中刘永好家族以90.8%绝对控股，员工福利信托占股6.2%、cuidonghong占股3%。

《投资时报》研究员注意到，据招股书数据显示，新希望服务分别在2018年、2019年与2020年向股东分别宣派及支付股息0元、850万元和3.16亿元。

其中，2020年前三季度分红为1.96亿元，同年12月即递交招股书一个月前，该公司又突击分红1.2亿元，占2020年全年分红的37.97%。新希望服务还称，截至2020年12月31日，该集团的保留溢利为5830万元。

而大规模派息分红的背后，新希望服务资产负债率却在逐年攀升。

2018年新希望服务总负债仅为2.11亿元，时至2019年其总负债急剧上升达到8.95亿元，同比增长323.47%。虽然2020年该公司总负债已降至4.45亿元，但其资产负债率仍在持续上升，由2018年的36.4%增加至2019年的67.9%，并进一步增加至2020年的75.4%。