2021年1-4月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

9家房企突破千亿，TOP20门槛增幅明显

第二季度首月，楼市销售行情持续火热，加快推盘和销售回款依旧是当前房企的重要任务。

观点指数发布的“2021年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，TOP100房企实现全口径总销售金额43597.6亿元，同比增长67.2%，较2019年同期增长39.4%。

数据来源：观点指数整理

4月单月，TOP100房企录得全口径总销售额为12629.5亿元，同比增长36.2%，增幅较上月收窄24.9个百分点，上U型趋势明显。

观看榜单头部房企，TOP3分别是碧桂园、万科和恒大，跟上月排名一致。不过由于碧桂园当月录得销售760亿元，远超万科和恒大，进一步拉开与后两者的差距。

数据来源：观点指数整理

得益于今年销售的强劲增幅，销售门槛值均出现明显的上升。由于基数较小，1-4月TOP100门槛值增幅最大，达135%；另外TOP20门槛值为634.1亿元，同比增长123.3%，较2019年同期增长56.2%，增幅高于TOP100平均增幅，反映了TOP20房企销售规模占比上升，行业集中度在逐步增加。

截至2021年4月底，9家房企全口径销售金额已然突破1000亿元，较去年同期增加5家。

权益销售方面，2021年1-4月TOP100房企实现总权益销售金额31568亿元，同比增长64.9%，平均权益比例为72.4%，较去年同期下降1.2个百分点。另外，当前房企出于降负债的目的，会更多使用合作拿地的方式，减少资金投入和增加少数股东权益，预计未来权益比例呈现下降趋势。

销售面积方面，TOP100房企1-4月实现总销售面积29769万平方米，同比增长50.8%，销售均价为14645元/平方米，同比增长10.9%。4月单月，TOP100房企实现总销售面积9233万平方米，同比增长27.5%，销售均价为13678元/平方米，同比增长6.8%。

新开工走弱待回暖，销售回款占比达历史高位

国家统计局数据显示，2021年1-3月全国商品房销售金额为38377.8亿元，累计同比增长88.5%，较2019年同期增长41.9%，两年复合增速19.1%；1-3月全国商品房销售面积为36007.1万平方米，累计同比增长63.8%，较2019年同期增长20.7%，两年复合增速9.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

单月来看，全国商品房销售金额为19227.1亿元，同比增长58.1%，较2019年同期增长35.1%，两年复合增速16.2%。全国商品房销售面积为18463.9万平方米，同比增长38.1%，较2019年同期增长18.5%，两年复合增速8.9%。

总体来看，今年第一季度房地产市场供需两旺，销售表现亮眼。另外由于一二线楼盘推售量出现结构性上升，带动全国销售均价上升15%至1.06万元/平方米。

新开工方面，2021年1-3月新开工面积36163.5万平方米，累计同比增长28.2%，较2019年同期下降6.6%，两年复合增速-3.3%。

受去年低基数影响，今年第一季度新开工累计同比增速较高，但绝对值仍低于前年同期水平。主要因为房企在资金收紧的环境下补充库存意愿较弱，另外实施集中供地政策之后，房企土地投资更加谨慎，土地市场成交走弱，导致新开工面积下降。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

具体而言，2021年1-3月土地购置面积2301.3万平方米，累计同比增长16.9%，比2019年同期下降9.5%；土地成交价款809亿，累计同比下降17.3%，较2019年同期下降32.2%。

随着22城第一批集中供地潮兴起，预计部分城市地市热度上升，房企土地投资增加，新开工面积逐渐回暖。

到位资金方面，1-3月房地产开发企业到位资金为47464.7亿元，累计同比增长41.4%，较2019年同期增长21.9%，两年复合增速10.4%。

从资金结构上看，1-3月房地产开发企业到位资金中，国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金分别为7221.7亿元、13014.9亿元、11.3亿元、17759亿元、7843亿元和1614.3亿元，同比增速分别为7.5%、21%、-41%、86.1%、50%和23.7%，较2019年同期增速分别为1.2%、10.3%、-66%、44.3%、38.9%和-20.8%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观察今年第一季度房企到位资金结构变化，可以看到房企国内贷款占比逐渐走低，降至15.2%。由于房企着重加强销售回款，定金及预收款、个人按揭贷款两项到位资金占比已经上升到53.9%，为近5年历史高位。

随着“三道红线”降档计划逐步实施，未来房企在资金层面上对于销售回款的依赖度还将会有所增加。

广州集中供地热度分化，中小房企布局或下沉

2月国家自然资源部提出两集中供地政策以来，22个试点城市对年内供地计划做出相应部署。据观点指数统计，目前共有14个城市发布了年内首次集中供地的详细公告。

数据来源：观点指数整理

对比14个重点城市首次供地面积发现，重庆土地供应数量119宗，供应土地面积752公顷，远超其他城市，位列第一。

从供地积极性上看，广州、沈阳两个城市首次供地十分积极，出让面积占年内计划供地面积的比例分别为62%、39%，高于33.3%的平均值（一年三拍）。

另外，厦门、福州城市土地出让节奏较为缓慢，首次供地面积占比不超过10%，预计下半年第二、三次集中供地出让面积将会增加。

值得注意的是，除了重庆之外，剩余集中供地城市均在出让公告中提到，采用限地价的方式出让土地，当地块竞拍价格达到上限价之后，将转为竞自持社会租赁住房建筑面积或者摇号等方式确定竞得人。部分城市如北京、深圳、杭州、南京、福州在限地价的基础上，进一步对未来商品房售价进行限制。

集中供地限价竞价规则限制了项目的未来利润空间，更加考验开发商在重点一二线的开发操盘能力。另外，参拍土地需要缴纳保证金（比例不低于20%），对房企短期资金占用程度较高。

以上两个因素使得品牌房企和中小房企的拿地区域出现分化，集中供地的一二线城市土拍舞台将属于操盘和资金更具优势的央企、国企以及其他品牌房企。中小房企则不得不转变战略，拿地布局更多地下沉到三四线城市。

据4月26日-27日广州首轮48宗地块出让结果，除6宗流拍地块以及4宗摇号地待后期揭晓结果之外，剩余38宗地块有19宗地为央企或者国企竞得。

另外，42宗出让地块中有20宗为底价成交（增城8宗，白云4宗，花都区4宗，番禺2宗，从化1宗，南沙1宗），9宗溢价率超过40%，区域位置因素导致地块热度差异明显。

数据来源：Wind，观点指数整理

值得注意的是，2021年3月，由于品牌房企正在筹集资金，备战22城土地集中出让。这使得三线城市土地市场出现短暂的空窗期，部分中小房企抓住机会扩储，使得当月三线城市土地成交总价同比上升78%。