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上市55天!这家物企把并购金花光了

来源:乐居财经   2022-06-24 22:22:39

文/乐居财经徐酒眠

上市55天,东原仁知服务(02352.HK)并购单迅速落地。

6月23日,东原仁知服务刊发公告称,拟收购四川东蓝商业管理有限公司(简称“四川东蓝”)旗下2两家物业公司,合计斥资1.412亿元,相当于1.666亿港元。

其中,收购浙江中都物业管理有限公司(简称“浙江中都”)100%股权的代价为0.795亿元,相当于约0.938亿港元;收购湖南金典物业管理有限公司(简称“湖南金典”)80%股权的代价为0.617亿元,相当于约0.728亿港元。

上市后首发收并购,东原仁知服务选择一次性揽入两个标的。不过,其IPO募资划分的并购金,并不足以覆盖全部对价。因此,随同收购披露,东原仁知服务还公告了更改所得款项净额用途。

今年4月29日才完成IPO上市的东原仁知服务,包括部分行使超额配股权在内,募集资金净额合计约1.398亿港元。按照规划,其中65%将用于战略投资、合作及收购,即约0.908亿港元。

不过,这笔并购金被分为了两部分,其中一部分用于收购非住宅物业标的,规划比例35.7%,预计将于2022年7月-2023年6月期内使用;另一半部分用于收购住宅物业标的,规划比例29.3%,将在2023年年1月-12月期内使用。

为了在2022年底前结算这次的两笔收购代价,东原仁知服务决议,连同使用内部资源,以及更改所得款项净额用途,在较早的时间内动用全部的IPO并购金。

数据显示,截至2021年12月31日,东原仁知服务账上的现金及现金等价物约为2.49亿元。

1250万平在管规模“进账”

东原仁知服务不惜耗用全部的并购金也要拿下的两个标的,有什么魅力值?

根据公告,浙江中都成立于2000年9月,总部位于浙江省杭州市,主要从事提供物业管理服务,包括但不限于家政服务、保洁、洗涤及消毒服务以及施工管理服务。

湖南金典成立于2002年3月,时间比浙江中都晚一年多,其总部位于湖南省长沙市。与浙江中都住宅与非住宅兼顾不同,湖南金典的业务专注非住宅领域。

截至2021年3月31日,浙江中都的在管总建筑面积约为480万平方米。其中包括25个住宅物业项目、12个非住宅物业项目。而非住宅项目中,包括学校、政府大楼、商业物业、会议中心等。

同期,湖南金典的在管总建筑面积约为770万平方米,包括41个非住宅物业项目,涉及学校、医院、银行、政府大楼、公园、商业物业等。

据此,完成浙江中都与湖南金典的股权收购,合计能为东原仁知服务带来约1250万平方米的在管规模“进账”。紧随这两笔收购完成,东原仁知服务在管规模将突破4000万方。

数据显示,截至2021年底,东原仁知服务的总在管建筑面积约为2820万平方米。

据乐居财经《物业K线》统计,截至2021年底,目前披露财报的49家港股物企中,东原仁知服务的在管面积与融信服务和宝龙商业相当,后两者的排位分别是33、34。

同期,49家港股物企中在管规模在4000万方及以上的,有22家物企。

并购协议区别对待

浙江中都与湖南金典的主营业务存在差异,东原仁知服务给出的收购PE也有所不同。以非住宅业态为主的湖南金典PE完胜浙江中都。

过去2021年度,浙江中都与湖南金典分别实现收益0.86亿元、0.68亿元,净利润率分别为7.2%、8.6%。

公告披露,截至2021年12月31日,浙江中都拥有人应占权益约为2830万元,湖南金典拥有人应占权益约为1210万元。

2021年度,浙江中都未经审核的税前净利润为824.9万元,税后净利润为618.7万元。按照7950万元的对价计算,收购浙江中都的PE约为12.85倍。

同期,湖南金典未经审核的税前净利润757.0万元,税后净利润为583.4万元。而80%的税后净利润约为466.72万元,按照6170万元的对价计算,收购湖南金典的PE约为13.21倍。

据此,两个标的的收购PE相差约0.36倍。

这两笔交易的PE与东原仁知服务本身的市盈率相比并不算低,截至2022年6月24日收盘,东原仁知服务报收11.40港元/股,市盈率(TTM)约为4.85,总市值约为7.64亿港元。

不过,与年内行业的收并购相比,东原仁知服务的这两笔收购溢价也不算高。据乐居财经《物业K线》统计,2022年以来,上市物企一共发起了10笔收并购交易,收购PE均值约为13.84,东原仁知服务收购的两笔则在12.85-13.21倍之间。

除了收购PE值存在微小差异,交易双方对两个标的厘定的收购协议也有不同。其中,对PE值更高的湖南金典,做出了三年的财务业绩担保要求,而浙江中都却没有约定这一项。

根据公告,截至2024年12月31日,湖南金典未来三个年度的总收益及净利润累计增长不得低于20%。其中,三个年度的总收益(扣除税项)不得低于约1.968亿元,净利润不得低于2030万元。

资料显示,浙江中都与湖南金典的最大直接股东为四川东蓝,向上穿透,最终由朱桂琼、任维碧分别持股占比51%、49%。

向下穿透,浙江中都与湖南金典是四川东蓝唯二的两家对外投资公司。其中,湖南金典的股东,除了四川东蓝之外,还有一位名为张利群的独立第三方,持股占比20%。

不过,在今年1月25日,张利群已经将所持湖南金典的股权质押给了四川东蓝。

根据湖南金典收购协议,业绩履约担保厘定日期为2025年4月30日。在到期后的10个营业日内,重庆东原需要协助张利群解除这20%股权的质押手续。如未能办成,重庆东原需要每延误一日,就向张利群支付相当于湖南金典代价0.05%的违约金。

不过,若任何业绩承诺未达成,重庆东原也将有权向张利群索赔,赔偿金额最多不超过1300万元。

收并购“疯狂”

在大多数物企对收并购谨慎出手的市场环境下,东原仁知服务一口气吞下两个标的物的举动,多少有点“疯狂”。

而追溯其发展历程,事实上,早在上市之前,东原仁知服务就按下了规模与业态的加速键。

与大多数房企下的物业一样,成立于2003年的东原仁知服务最开始的使命是服务于东原地产。直到2016年,东原仁知服务才开始为来自独立第三方的物业项目提供管理服务。

进入2019,东原仁知服务开启密集的收并购节奏。这一年,其先是收购了重庆盛都100%股权,将服务业态扩张至非住宅领域;其后收购了湖北中禾100%股权,扩充经营规模的同时,也扩大了服务地域。

而后,其又以1100万元的代价,再次收购了绵阳瑞升50%的股权,进一步扩大川渝市场;为丰富社区增值服务,还在当年底收购了原集文化100%股权。

进入2020年,东原仁知服务相继斩获了泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团三个标的。

其中,收购皆斯内集团100%股权,是东原仁知服务筹备上市过程中最大的一笔交易,总代价约8893.52万元。大手笔收购也带来了“大丰收”,其业态进一步延伸至宝马、奔驰、博士等世界500强外资工厂和位于国内的外国使领馆等。

而收购盛康集团51%的股权,东原仁知服务将医院及医疗综合体纳入多元物业组合,进入了专业化较高的领域,并进一步增厚了非业主增值服务。

收并购增规模,丰业态的同时,也助力东原仁知服务成功跻身了资本市场。

2019年-2021年,其合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米,涨幅约117%;在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米,涨幅约137%。其中,非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。

同期,来自独立第三方的物业项目总在管建筑面积由约280万平方米增至约1410万平方米,三年间增加逾5倍;对应地,来自母公司迪马股份的总建筑面积占比由76.7%下降至50%。

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