十年荣耀 万象与共 商业标杆沈阳万象城的十年蝶变

观点地产网 万象城，大众眼中的高端商业综合体代表之一，作为华润旗下第三座开业的万象城——沈阳万象城在过去十年取得了不俗的成绩。

最新数据显示，收益稳步提升的沈阳万象城，在2020年销售额已达70亿元。在刚刚过去的十周年庆当中，5月15-16日周末两天项目销售额达到3.4亿，仅15日当天销售额就达到2.4亿，再次刷新自身单日纪录，101家店铺业绩同样突破单日最高，在东北市场是毫无争议的卓越标杆。

十年，虽经风雨，更见星河，在开启下一个十年之时，观点指数深入对话项目团队，为读者呈现一个更加立体的沈阳万象城。

十年风雨画像

市场爬坡期

2011年5月15日，背靠华润集团的沈阳万象城于沈阳经济主轴线金廊的核心地段盛大开业。

开业之初，沈阳万象城的业态组合基本延续了深圳万象城的模式，但在业态量级和品牌量级上和如今相比都明显不足。其中，当年作为沈万主力店的泰国零售业巨头尚泰百货，总面积达2.8万平方米，高端定位及独特的买手制模式也领先于沈阳市场独树一帜。然而受限于当时百货业态自身的局限性，业绩表现远低于预期。

2014年6月，开业仅三年后，沈阳万象城便正式宣布关闭尚泰百货，并花费14个月，403天用于工程和业态的全面改造。

主动变阵后的万象城营造出更大的空间，店铺数量也在此期间迅速增长100余家。

攻坚克难期

至此，时间走到2015-2016年“攻坚克难”期，沈阳万象城不仅圆满完成主动调整，顺利度过此前的市场爬坡期，还开始着力攻坚克难，提高业态与品牌的量级。

从后面的业绩表现可以看出，其活力已被唤醒，高品质、辐射强的特点也使其成为东北潮流与时尚的引领者。

据介绍，这阶段的沈阳万象城，引入了一百多个品牌，涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态，营造出了15万平方米的购物体验空间，租户更是由180家增至280多家。

其业绩也在2015年呈现指数级增长，同比增幅达三成，成为万象城体系第二，沈阳第一。反观同年竞品项目的业绩却出现下滑。

沈阳万象城的销售额在2016年继续蝉联沈阳市场第一，单日最高纪录达1.8亿元。此后数年业绩均稳步提升，增幅未低于20%。

稳居标杆，持续突破

其实自2016年起，沈阳万象城已进入业绩爆发期，而这一阶段其调整的深度与广度都更大，

2017-2020年则正式进入“稳居标杆，持续突破”阶段。随着招商端的调整，出租率连年攀升，坪效也得到明显优化，在商业市场的地位日益稳固。

在首店经济当红的当下，沈阳万象城也不断强化店铺组合，达到每年百余品牌的汰换速度。数据显示，其目前在营店铺中，沈阳首店40余家，东北首店30余家，沈阳独家店近60家，东北独家店40余家。

部分独家店

即使在2020年“黑天鹅”的影响下，沈阳万象城依然维持往年的增长表现，总销售额达70亿元，稳居东北市场第一，其一楼奢侈品业绩表现亦均保持东北第一地位。

这些数据均在证明，沈阳万象城早已成为沈阳乃至东北的消费地标。

标杆成就法则

十年磨一剑，沈阳万象城的十年可以说是一部商业进化史，也用实际行动践行了商业项目不能靠单纯的复制和克隆，需要坚持产品核心模式，针对不同城市市场以及变化的商业环境调整经营管理策略。

这或许是标杆由此成就的原因所在。

我们从不同维度尝试了解沈阳万象城至今依然作为东北时尚、高端奢华生活方式高地的更多细节，以及其在项目发展和运营上有何过人之处。

招商调整 释放能效

商业项目要吸引消费者，想其所想，投其所好很重要。

此外，近年国内美妆潮流兴起，沈阳万象城顺势而为，于2016伊始，开始规划于B1层引入化妆品，与国际高化品牌迅速达成共识，并于2017年同时迎来Dior、Guerlian、Kielihs、Bobbi Brown、Make up for ever等化妆品品牌，精准捕捉年轻高潜力消费人群对“颜值经济”的追捧。

B1化妆品区

地上楼层也同时进行一系列规划与招商调整，一层持续引入市场前沿重奢、国际精品大牌，同时提升二、三、四楼各个楼层品牌调性，拓展服装品牌楼层组合宽度、广度及深度——

据悉，沈阳万象城如今已成为了拥有全国影响力的“奢侈品阵地”，如一楼就包括顶奢品牌HERMES、Louis Vuitton、GUCCI、DIOR、PRADA、FENDI等，高端珠宝腕表品牌则有Cartier、Bvlgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany&Co.、Vacheron Constantin等，这些顶尖品牌级次组合阵容占据着沈阳乃至东北市场顶流。

二楼则提前和H&M等品牌解约，确定潮奢、轻奢定位，引入国际二线及稀缺性独有性品牌。其中就包括Canada Goose、I.T、MSGM、Golden Goose、PUYI、lululemon、suitsuPPly等国际高街潮流设计品牌，大幅提升项目的调性定位，增加楼层销售贡献。

餐饮方面，自2018年开始逐渐引入时尚热门品牌，提高品质餐饮客单量，攻克了原来餐饮品牌老化、正餐运营思路落后的问题。

包括引入喜茶、奈雪、Arabica、等网红饮品甜品，米其林一星品牌湘爱、米其林餐盘奖品牌梧桐、湘爱、东北首家太二酸菜鱼、隐厨、袍公馆等，网红餐饮与时尚餐饮合力升级，使这里成为了沈阳消费者打卡地。

可以说，这些调整使每一楼层的品牌集体拉升，更具品牌聚合效应，同时不同楼层又能做到差异化互补，带动单店业绩的提升。沈阳万象城的招商调整与规划，堪称商业综合体的改造范本，值得同行用心去揣摩和学习。

社群运营 体验万象美好生活

自2016年起，沈阳万象城开始以俱乐部维护的形式进行圈层运营，使“场”的概念在时间和空间上均得到充分延伸，提升会员对于项目的认同感和归属感。

基于多年积淀的社群运营经验，沈阳万象城于2019年末开始先后组建起白领俱乐部和名媛俱乐部，不同于常见的以卡级和兴趣进行会员分群，沈阳万象城创造性地以“身份标签”对会员进行重新定义，并致力于为拥有共同“身份标签”的会员打造高品质社交平台，从而进一步拉升会员对于项目的黏性和依赖。目前两个会员俱乐部规模均已突破3000人，在疫情影响下，依然实现全年人均到店频次28次，人均品牌宽度18家。

不仅在社群运营方面取得了颇为亮眼的成绩，作为重奢项目，沈阳万象城更是始终专注于高端会员维护。继2016年较早地组建起大客户团队进行高端会员维护后，项目又于2019年首次提出TOP100黑金卡概念，通过极具前瞻性的专业视角积极挖掘并引入行业内及其他细分领域的顶级资源，持续引领头部会员体验升级。

如首次推出劳斯劳斯专车接送、高级茶艺师上门茶艺品鉴、空间收纳及服装搭配、线上专家视频问诊、上门空气检测及家居清理。

2020年更是携手卡地亚、积家等国际品牌，邀约TOP100会员赴上海参加首次在国内举办的 “钟表与奇迹”高级钟表展，并在行程中同各品牌深度合作，为会员安排了极具尊享感和仪式感的私享晚宴和专属派对等环节。

准确捕捉热点 引进东北稀缺资源

可以说，独一无二的品牌影响力也是沈阳万象城人气不减的法宝。

以产品为基础吸引广大消费者之外，沈阳万象城还通过举办不同类型的特色活动，为当地消费者带来丰富多彩的生活体验。既有唯美的艺术与音乐，又有接地气的游戏与餐饮……这些都像为消费者打开了一扇新大门，充实了对生活的感受和体验，开阔了眼界，以及带来美的享受，为大家的生活注入更多活力与温暖。

如六周年的米其林美食节在2017年5月举办，在这里汇聚8个国家、4组米其林星厨、全球5大洲顶级菜系、超100种世界级美食。多国风情，一站式吃遍全球，享受视觉和味觉的双重盛宴。

再如七周年的亮灯庆典，引入了东北区域首创的大型光影互动展，不仅占地面积近1000平方米、设有近百巨型光球，在亮灯仪式当天，更请到了来自德国的巨型光偶DUNDU团队带来了瑰丽、震撼而又温暖的表演。

去年疫情之下，市集活动成为购物中心吸引客流、提升消费利器。沈阳万象城的“当夏好市NOW PLAZA”一别传统夜市单一的逛吃模式，让消费者体验文艺、休憩、刷夜等多种市集风格，效果明显。

硬件改造 尽显用心

资产硬件优化也是购物中心焕新的关键，设备常换常新，给消费者带来好的购物体验。如卫生间能直观体现商场的品味和服务意识，而沈阳万象城对这些设施的改造不吝成本投入，于细节处尽显用心。

而出乎意料的是，商场卫生间经过翻新改造，升级优化新风系统等工作，其干净整洁、噪音小、设计感强等特点，还使沈阳万象城的厕所也成为网红拍照的打卡地。

停车场的公区改造也可圈可点，如地平漆翻新、视觉升级等，让使用者感觉焕然一新，标识优化也让消费者节省了更多的时间，体验感验更好。网上就可以看到不少评论，表扬沈阳万象城的停车场“环境相当不错”。

飞跃下的新起点

回首十年，沈阳万象城在沈阳高端商业市场的标杆地位，随着时间推移日益稳固，华润在商业地产方面的运营能力也成为行业学习榜样。

去年12月9日，华润万象生活登陆港交所，开始对外输出商管运营服务。沈阳万象城品牌影响力日趋增强，这对于华润万象生活旗下购物中心的规模扩张有积极的推动作用。

万象城十周年美陈城市记号鎏金风铃

沈阳万象城是华润万象生活在东北的重要战略布局举措，10年间万象城与这座城市共生、共荣、共振，为沈城的消费者提供前沿、高品质的产品和服务，满足消费者对“高端品质生活”的所有想象；同时，携手国际奢侈品品牌及国内顶级品牌不断自我突破、共创共赢，切实成为东北重奢商业标杆。

2020年华润万象生活在香港上市，上市首年财务指标稳健增长，跑赢大势，未来将打造成为“城市品质服务平台”，成为让消费者满意、租户赚钱、股东有回报、员工有发展的最具行业影响力的轻资产管理公司。

让我们与沈阳万象城，共同期待下个十年。