获超额认购！首批公募REITs下周一开售，预计募资超300亿元

公募REITS的优势在于收益的稳定性，且收益将好于传统纯债基金。首批公募REITs承担新产品的探索任务，可以为基础设施建设募集长期资金，也为资本市场提供更丰富的投资品种。

首批基础设施公募REITs产品问世在即！

5月27日，沪深交易所首批9只公募REITs全部询价完成，备受市场追捧，均实现超额认购。根据相关公告，首批9只公募REITs将于5月31日正式开售，预计募集资金总额合计超过300亿元（不含认购利息和认购费）。

在“竞相追捧”公募REITs的同时，投资者还需保持理性。我国基础设施REITs目前尚在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，面临交易流动性不足的风险。

均获超额认购

公告显示，首批公募REITs均实现超额认购。博时基金旗下蛇口产业园REIT网下认购倍数高达15.31倍。中航首钢生物质REIT和华安张江光大园REIT的网下认购倍数均超过10倍，分别为11.13倍和10.07倍。而富国首创水务REIT和红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT网下有效报价认购倍数均超过9倍。

募资规模最大的是平安广交投广河高速REIT，募集份额为7亿份，每份定价为13.02元，上市募集金有望达到91.14亿元。中金普洛斯仓储物流和浙商证券(行情601878,诊股)沪杭甬杭徽高速两只公募REITs上市募资规模分别有望达到58.35亿元和43.6亿元。

从有效报价产品和投资者数量上来看，博时招商蛇口(行情001979,诊股)产园REIT最受投资者青睐，51家机构共116只产品给出了有效报价。其次是中金普洛斯仓储物流REIT，33家机构共66只产品给出了有效报价。

从询价结果来看，有两只公募REITs产品的认购价格超过13元/份。其中，中航首钢生物质REIT的认购价格最高，为13.38元/份。平安广交投广河高速REIT的认购价格位列第二，为13.02元/份。浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT以8.72元/份的认购价格位列第三。

东吴苏州工业园区产业园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、华安张江光大园、红土创新盐田港仓储物流和博时招商蛇口产业园六只公募REITs的认购价格在2.3元/份-3.89元/份之间。

从基金份额发售公告中看，券商、私募基金、保险公司等机构均积极参与了此次首批公募REITs的询价。其中不乏国泰君安(行情601211,诊股)证券、广发证券(行情000776,诊股)、银河证券、中信证券(行情600030,诊股)等头部券商自营部门的追捧。

“公募REITs的优势在于收益的稳定性，且收益将好于传统纯债基金。首批公募REITs承担新产品的探索任务，可以为基础设施建设募集长期资金，也为资本市场提供更丰富的投资品种。投资者应立足长线投资，避免短期波动带来的风险。”平安证券研究所基金研究团队执行总经理贾志对《国际金融报》记者表示。

警惕流动性风险

在“竞相追捧”公募REITs的同时，投资者还需保持理性，不能忽略REITs中存在的风险。

由于公募REITs基金采取封闭式运作，且封闭式时间较长，从首批公募REITs的封闭期限来看，均在20年以上，其中最长的达到99年。该批基金在存续期内不开通申购赎回，只能在二级市场交易。

我国基础设施REITs目前尚在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，面临交易流动性不足的风险和基金份额持有人需折价交易实现变现的风险。

“与传统债务工具相比，基础设施公募REITs封闭期限较长、流动性较弱，更适合偏好长期工具的投资者。收益与风险是一个硬币的两面。公募REITs投资包含以下风险，包括疲软的租赁市场、利率上升、不动产市场价格下滑、不利的资本募集环境、高负债水平、管理人相关风险等。”格上旗下金樟投资研究员岳坤中对《国际金融报》记者表示。

那么，如何解决基金上市的流动性问题？

平安基金REITs有关负责人表示，为降低封闭式REITs的流动性风险，交易所在其业务办法中均提出基础设施基金交易可引入流动性服务机制，如交易所规定“基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务”。流动性服务机制相当于做市商，通过引入流动性服务机制来提高REITs在二级市场上交易的流动性和活跃性。

“基于公募REITs产品的特性，其流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。在这种情况之下，其实流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级市场换手率较低，这属于REITs的产品特征。理论上来说，在市场有效的情况下，REITs流动性的特征其实都已经体现在一级发行和二级交易的价格里面。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示。

胡海滨指出，一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资者类型也比较分散，从散户到不同类型的金融机构，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说具备一定活跃度的交易。