物管正在变成“现金奶牛”?|向上穿透④

作者丨王迪

出品丨焦点财经

除了毛利、营收等基本的企业发展指标之外，派息率与分红是一家企业盈利能力的另一维度体现。

企业分红分为现金和股票。 派息率=当年派息总数/同年每股总盈利。

一般而言，普通股越高说明该公司的盈利能力特别强，普通股东分得的利润就越高。不断增强的盈利能力叠加管理层对于高派息的承诺是为股东和投资者创造高额回报实力的展现。

就2021年房企分红及派息来看，房企每股派息金额下降成事实。

碧桂园董事会建议派发末期股息每股人民币10.12分(股东可选择以现金及/或股份收取股息),全年合计每股派息人民币31.10分，总体派息率26%。万科2021年每股派息0.97港元，为近3年最低，派息率高达50%，为历史最高。

招商蛇口、金茂和富力，全年每股派息金额分别跌至0.54元、0.12港元和0.1元，旭辉控股2021年采用“现金+红股”的方式进行利润分配，即每股分派0.157元外加每10股派送4股的股票。

中梁控股自2018年上市以来，首次明确没有末期分红。恒大集团董事会早在去年7月便宣布决定取消特别分红方案。

从物企及商管的角度来看，中等房企物业公司分红呈现异常大方的状态。上市不足半年的弘扬服务每股派息人民币5.2分，派息率达31%。

卓越商企2021年全年派息率为70% ，并承诺2022-2024未来三个财年每年全年派息率不低于50%。

建业新生活管理层给出了2022年营收和利润保持30%-40%的增长指引，同时表示未来分红率不低于50%。

事实上，从土地红利时期到金融红利时期，再到管理红利时代，曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。

有专家称，2021年以"恒大债务危机"为标志，开发商唱主角的房地产增量时代正式宣告结束，中国的房地产正式步入以交易、运营、服务为主的存量时代，让无数资本和地产公司趋之若鹜的“多种经营服务”正成为新的“战场”。

亦有专家在接受焦点财经采访时表示，于目前物管而言，谁能抢跑存量市场，谁将拥有发言权。

最重要的体现便是，除了对增值服务的热衷，城市服务及公建类毛利相对偏低的服务业态，成为物管公司抢占的领域。

以物企巨头来看，刚刚递交招股书的万物云明确在社区、商企、城市等多物管赛道布局，并通过万科物业、万物梁行、万物云城持续获取多业态在管面积，提出聚焦“街道浓度”生意；年初谋求物业上市的龙湖将物业服务及商业运营打包装入“龙湖智创生活”，实现“商管＋物管”双轮驱动，其发展涵盖衣食住行购空间服务，让服务衍生出更多可能性。

碧桂园服务在2021年成立了城市服务集团，重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道，世茂服务通过收并购布局校园服务、环保等赛道，越秀服务今年年初拿下首个湾区外TOD综合物管项目。

2021年永升服务对业务架构进行调整 ，增加了工程类、公建类等毛利相对偏低的服务业态，但社区增值服务逐渐成为公司第二大利润来源，占比已达52%。

一方面，以手握并购贷为代表的越秀服务、华润万象生活等国央企物企称，目前正在寻找标的，扩展规模。另一方面，实现稳健发展的物企则在规模及服务领域中拓延。此外，待龙湖智创生活和万物云均成功登陆资本市场，头部物企业也将形成新的格局。

对于地产与物管的发展趋势，交银国际曾发布报告称，物业管理公司是动荡时期的避风港。与房地产开发相比，物业管理具有非周期性、轻资产和现金流强劲的特点。在关联开发商的支持下，物管公司的收益增长可见且稳定。此外，社区增值服务不断增加的贡献将继续推动利润率提升。该行预计物管市场规模2025年将达1.6万亿元人民币，复合年增长率为12.6%。

事实上，2021年，受房地产上游企业流动性危机的影响，房企卖子求生、出售物业现象层出不穷。在房地产整体增量转存量的过程中，相关专家在接受焦点财经采访时表示，目前大家对资产管理的看法发生了转变。以前对资产的理解是等着资产单纯在市场里增值。现在大家对资产的理解是如何深耕细作，通过科学化的方法让它增值。

就4月6日胡润研究院发布的《2022胡润全球房地产企业家榜》来看，地产开发业务的增长颓势亦有显现。

榜单显示，中国房地产企业家财富平均缩水3%，美国房地产企业家财富平均增长10%。在榜单前十名中，李嘉诚家族、李兆基、吴光正家族、刘銮雄家族四位香港企业家位列其中。龙湖集团吴亚军及其家族以1050亿元的财富位列第五。万达王健林及其家族以1050亿元的财富并列第五。

纵观榜单可以看出，这些排名靠前的香港房地产企业的模式均不是以开发销售物业为主，而是倾向于慢线投资发展，更多依靠租赁和投资形成的现金奶牛。

胡润报告亦指出，榜单中57%的房地产企业以持有商用物业为主、43%以开发销售物业为主。地产慢发展的抗风险时代已经来临，而对物业资产的管理正迸发出新的想象空间。

地产及物业的分化正在继续，而新的衍生领域也在呈现新的分化。