世茂拟将60亿元信托展期两年兑付，投资人提出质疑，视频会议实录来了！

财联社（广州，记者 陈业）世茂集团部分信托产品兑付展期后，旗下一笔超大规模信托将到期，令其还款压力陡增。

该信托产品全名为“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”，目前存续规模高达近60亿元，其中12.94亿元将于2月17日到期，另外合计47亿元将于今年4月-8月陆续到期。

据中信信托披露，深圳龙岗融资集合资金信托计划的募集资金，最终用途是支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。值得关注的是，这一大型综合体项目已被世茂摆上货架，报价151.43亿元，但出售事宜尚无进展。

2月16日下午，应世茂方要求，由中信信托组织，世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛、执行董事吕翼作为世茂方代表与投资人召开了一场线上视频会议。会上，世茂方提出将该信托展期2年兑付，但部分投资人对该方案不甚满意，截至记者发稿，最终展期方案仍未确定。

世茂与投资人仍在博弈

据投资人提供给财联社的资料，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”于2020年7月17日成立，募集规模为87亿元，目前存续规模59.94亿元。信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品。

其中，A类规模为10亿元，于2021年2月8日提前结束；B类规模为15亿元，于2021年10月18日到期结束。最新于2月17日到期的为C类，规模为15亿元，由于年前已还款8%（约1.2亿元），目前剩余13.8亿元，加上利息约14亿元。

去年四季度，世茂流动性开始出现阶段性困难，陆续与民生信托、国通信托等信托公司商讨信托产品展期事宜，其与中信信托也有过多次接洽。

相关投资人告诉记者，去年12月，中信与世茂之间有过约定，还款30亿，后面展期一年，但临近还款，世茂方再次改变主意，双方一直在进行沟通。直至今年初，世茂提出每个工作日偿还1000万元的展期方案，并希望征得投资人的同意，但投资人以世茂方诚意不足最终拒绝。

在2月16日召开的世茂方与投资人视频会议上，双方展开了进一步博弈。财联社记者全程参与了该会议，会议时间不足半小时，许世坛、吕翼分别介绍了世茂目前的整体情况、世茂深圳龙岗项目运营情况、偿债方案，并回答了投资者提问。

针对今年将到期的近60亿元信托资金兑付，世茂方提出了初步展期方案，具体展期方案为：2022年2月归还2月17日到期的12.94亿本金的10%，该本金部分的利息从2月17日开始，每个工作日支付653万，本息合计支付1.82亿；2022年归还贷款本金的25%即14.99亿，另需支付利息约5.09亿，本息合计约20.08亿；2023年归还贷款本金的35%即20.98亿，另需支付利息约3.34亿，本息合计约24.32亿；2024年归还本金的40%即23.98亿，另需支付利息约1.16亿，本息合计约为25.14亿。

对于该方案，有投资人在随后的提问环节提出质疑，投资人认为世茂方在保公开债方面显得诚意更足，而兑付该信托首期规模太少；世茂集团在处置资产后，应对该信托兑付给予更多的支持及进一步增加增信措施等。

世茂方则表示，深圳龙岗项目的展期方案是根据该笔融资所对应的资产情况制定的，还款计划实际上已经超过项目今年的回款，并表示目前所给出的方案仅是保底方案，未来会视情况好转而做出调整。

“当市场好转，或政策有所松动，或融资速度加快、或项目销售良好，公司都愿意给予更好的兑付条件、或加速偿还。”许世坛在会上说。

引入国资尚无确切时间表

相关投资人告诉记者，大部分投资人的诉求是希望首期兑付资金能提升，如此即便后面展期，后期兑付的不确定性也会降低。

在视频会议上，有投资人提出，当前世茂处置资产较多，能否从集团调配更多资金进行兑付。对此，世茂方面表示，虽然公司已陆续处置部分资产，但由于资产本身存在贷款及需要支付相应税费，能回收的资金有限。

世茂方面首次披露，该信托计划涉及的项目深圳龙岗深港国际中心，拟引入国资战投，正与深业、深投控、中建投和AMC等洽谈。其还表示，深圳政府很重视，市区两级都是亲自参与，正在跟多家国企进行大量的调研探讨及积极洽谈各种可行方案。

此外，有投资者提问，世茂方是否有明确的出售资产及引入国资时间表。对此，世茂方未给出确切的回复。

许世坛表示，目前在积极和央企国企探讨推进很多合作的方案，但世茂集团的规模比较大，相关方也比较多，面临的情况比较复杂，希望深港项目信托的债权人能给予世茂更多的时间。

值得一提的是，就在该信托展期谈判进入关键阶段时，世茂深圳龙岗项目178套商务公寓遭司法查封，目前尚不明确是否由中信信托申请查封。根据深圳房地产市场信息网备案信息显示，该项目于2021年11月26日获批预售，总计186套，截至目前只有8套网签。

以下为世茂与投资人视频会议实录：

中信信托：本次会议我们邀请到了世茂集团董事会副主席及总裁许世坛先生，执行董事吕翼先生出席，就大家非常关注的中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划项下的还款安排进行沟通和交流。

本次会议主要有四项内容，第一，世茂集团经营情况介绍；第二，深圳龙岗项目运行情况介绍；第三，有请许世坛先生介绍本项目债务偿付方案；第四，信托投资人代表提问。

首先我们请许世坛先生就世茂集团的整体情况进行介绍。

许世坛：简单说一下整个世茂集团最近一些销售经营的情况，其实大家也都知道，从去年下半年开始，整个房地产市场销售下降非常明显，我们也经历了一个比较大的下降。

实际上大家也看到从2021年年末到现在，国家为稳定房地产市场出台了很多支持政策，但市场的反应还需要一段时间。所以企业在销售端还没有明显感受到有太大的改善，但是我们相信随着这些政策落地，市场实际上会有所回暖。特别是春节后，我们陆续看到个别城市因政策落地出现一些回暖的迹象。

另外，我们也简单介绍一下债务情况，实际上世茂的债务整体规模还是可控的，而且债务所对应的资产质量也比较好。

大家比较关注的就是世茂物业处置的进展，还有地方政府的支持。世茂集团上下也在不遗余力地在评估自身的经营情况，稳定生产运营，特别是我们的施工交付，这些都比较正常了。

实际上我们也在积极和主要的央企国企探讨推进很多合作的方案，最近在上海、广州等地也实现了跟地方国企及央企的合作，世茂集团规模比较大，相关方也比较多，面临的情况比较复杂，所以需要进一步跟各方去讨论各种可能性。

我们在下一步会与各方进行更多的沟通，世茂肯定是比较有责任的企业、也会以负责任的态度去处理，恳请中信的债权人可以给予世茂更多的时间，并支持世茂充分考虑到市场的一些不确定性，多给一些时间使得各方都可以得到更好的保障。

中信信托：下面请吕翼总把龙岗项目做一个更详细的介绍。

吕翼：我代为汇报一下龙岗项目的销售开发情况。龙岗项目从2019年开盘以来累计销售83.7个亿，其中2019年销售16.5个亿，2020年销售47.6亿，2021年销售19.5个亿。截至目前项目一期公寓已经建成，待规划验收后就可以竣工备案交付。集中商业、二期公寓学校公共配套都已经开工，三个工配地块已经取得了主体的施工许可证，主塔楼等办公地块已经完成了建筑的概念方案，同步启动了土石方基坑支护，整个项目的动工面积已经超过100万平米。

同时，深圳市政府正在跟我们就这个项目的开发进行多方面的沟通，深圳市以及龙岗区政府支持并帮助项目推进国资入股的合作事宜。深圳市政府还开了专题会，积极帮助项目引荐国资企业入股。由于整个项目比较大，我们希望能够引进实力强劲的国有企业入股合作开发，各自发挥所长。

在深圳市政府、龙岗区政府的支持下，我们接触了不少国企，包括深投控、深业集团都来调研座谈，同时我们也利用自身的产业链资源，先后接洽了中建总公司以及部分AMC公司。

在与潜在的投资者沟通过程之中，大家也提出了龙岗项目规划、开发方案优化的建议，我们在进一步跟政府汇报，共同推进。

接下来我将汇报第三部分，汇报一下债务偿付的方案。

我司对项目贷款原还款计划进行了梳理，截止到2022年2月15日，中信信托深圳龙岗项目融资集合资金信托计划余额59.94亿，分别于22年的2月17日到期12.94亿，22年的4月至8月陆续到期约47亿。

目前项目全方位采取各种积极的销售策略，争取尽快回流资金，但一方面由于地产销售市场全面遇冷，销售情况不佳，另一方面项目体量比较大，开发周期相对比较长，所以目前估计22年我们可实现的销售回款在8.9亿，22年清偿全部贷款是面临巨大压力的，但项目剩余货值对于贷款本息的覆盖率还是比较高的，所以特别向中信信托及各位投资者申请展期。

具体的展期方案如下：22年2月我们归还2月17日到期的12.94亿本金的10%，同时这12.94亿的利息5200万，这部分的利息从2月17号开始，每个工作日支付653万在本月内付清，本月本息合计支付1.82亿；22年归还贷款本金的25%，就是14.99亿，另外需要支付利息约为5.09亿，本息合计约为20.08亿；23年归还贷款本金的35%即20.98亿，另需支付利息约3.34亿，本息合计约为24.324亿；2024年归还贷款本金的40%，即23.98亿，支付利息约1.16亿，本息合计约为25.14亿。

为了保证项目能够如期推进，事实上我们也向政府做了项目所遇困难的汇报，向政府进行了求助。如上所述，我们正积极与实力强劲的国企洽谈合作，同时我们也会加快推动项目的运营和销售，争取在延续期内完成还款。

若我司与实力强劲的国企就龙岗项目达成了合作，或者房地产行业形势变好，金融政策放松，世茂集团的现金流状况得以改善，我司将加速还款，绝不会逃避债务，以保障中信信托以及各位投资者的利益。

中信信托：我们今天也安排了投资人代表进行现场提问。

投资人：世茂去年年底开始就已经说大量处置资产，据说有上百亿的规模，按道理讲应该是有很多的资金回流的，而且世茂在1月份也对公开债进行了偿还，为什么就没有钱还我们这个项目的钱？

另外，我还听说世茂会继续优先保证公开债的偿还，我觉得这是不可接受的，我认为我们这个项目的偿还至少是不能晚于公开债的偿还的。

吕翼：首先我回答一下，龙岗项目累计的支出已经达到328.4个亿，截止到目前，该项目的销售回款只有80.7个亿，根本无法满足项目的经营开发支出。

事实上世茂对这个项目的投入相当大，我们的股本金累计净投入已经达到了159个亿。关于您提出的公开市场这些债务，龙岗项目目前的展期方案是根据该笔融资所对应的资产情况等制定的。

投资人：有没有可能从集团调配更多的钱去还龙岗项目的钱？

吕翼：我们已经排的这个还款计划实际上是已经超过今年回款的，所以并不是没有考虑。而且您刚才说的资产处置，其他资产处置是要还掉原来的融资还要交税的，并不是说我们处置多少就有多少钱，实际上这个金额是很有限的。

投资人：刚才我也听了世茂介绍的方案，我作为投资人觉得还是缺乏诚意。据我所知，世茂的在公开市场上保公开债这个行为，一般首期就还30%的。而对于这个项目一天就只能还不到1000万的资金，希望能解释一下这个问题。

吕翼：我们本月要还到期的12.94亿本金的10%，预计每天还要1000多万，所以加起来2月份我们每天大概还2200、2300万。我们全年现在承诺还20多亿，实际上每天平均应该也超过1000万了。

因为每个债务的结构是不一样的，我们在项目投入的资金很大，实际上这是一个优质的资产，我们在引进国企和合作方AMC这块，力度还是很大的。

只要销售形势有好转，或者是我们能引进这些国企，或者是我们的融资各方面得到改善，实际上我们是会加大还款力度的。

投资人：刚才许老板也提到引入国资等，中信信托这边的客户经理也经常给我们说这个计划，但是也不是一天两天了，也有两三个月了，有没有一个明确的时间点？

吕翼：由于这是一个大体量的项目，所以世茂这里面的沉淀资金也很多，政府已经很重视了，市区两级应该说都是亲自参与，我们跟国资正在进行大量的交流调研探讨，包括我们向市区两级进行了详细的汇报，定期开会来做这件事，但是你要说有一个准确的时间承诺给你，我们现在只能这么回答，我们正在积极洽谈中。

投资人：通过公开渠道看到世茂对于其他的一些债务展期是有增加担保的，比如说许总会给担保，或者是A股的上市公司会有一个股票的质押。对于我们这个项目来说，如果说现在不能够按时还，能不能增加点担保，比如说许总能不能担保？

吕翼：首先您说的这些担保这些，我们上市公司都要经过决策及公告。第二，其实中信信托的融资从产品设立之初，到现在应该说征信资产已经非常充足和完备。

投资人：世茂在处置资产方面，有没有明确的时间节点能回来多少钱？

吕翼：我刚才也反复强调资产处置完了是需要还掉资产的贷款，还要交税，实际上所剩下的不像大家看到的这么多。实际上很多开发商不去处置资产，也是说处置完了拿不到钱，所以我们实际上已经很积极在做这件事。而且我们刚才说的也是一个保底方案，所以这里实际上没有考虑市场的好转，也没有考虑我们更加大力度去做国企的引进，包括政府的支持等。我相信这个是一个保底方案，也是想让投资者安心。但是我们不想承诺一个很短期的，最后做不到又再来谈。