万科决战全面竞争时代

万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

不论是7天前的区域“裂变”及人事大调整，还是此前对非开发业务跟投机制打“补丁”，都将万科决战全面竞争时代的决心得以显露。

万科董事会主席郁亮曾说，房地产行业管理红利时代已经到来，地产企业要学会像制造企业那样，靠全面竞争力取胜。

“三道红线”于一季度末回归绿档，说明万科各项指标开始趋于健康，而6月30日下午，万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会，则让万科“全能型”布局模型得以浮现。

“在全面竞争时代，房企比拼的是综合能力，每个环节都要精细管理，每个方面都不容有失，某个方面出现短板就会溃不成军。”这是郁亮对行业的认定。

在股东大会现场，除了此前披露的2020年业绩之外，据万科集团总裁、首席执行官祝九胜介绍，万科在诸多细分领域中取得进展：

万科旗下万纬物流管理已是国内最大冷库运营商；万物云布局16个项目，已经与54个住宅物业合作；万科集中式公寓规模全国第一 去年新开业3.3万间；万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务，成为中国最大的安防机电综合服务商；教育业务方面，万科已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中，梅沙教育经过5年发展，已成为深圳最大民办教育集团。

毫无疑问，万科正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”。而针对物业板块万物云，万科更是直接利用产业互联网的建构模式，对标贝壳，将其打造称一个平台进行模块化组合，以孵化演变出更多的服务物业企业。

当房地产告别单边增长回归普通行业，于房企而言，不仅需要向制造业学习，还需要与科技公司进行比拼，仿佛练就十八般武艺才能让这个曾经黄金行业，实现对抗来自双集中与三道红线等各方“金箍”的狙击。一个行业正在走向分水岭。

郁亮称，从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大；为此，要从地产总部变为集团总部，将精力放在转型发展上。与此同时，开发业务与优秀制造业相比，同样存在明显差距。因此，开发业务的组织做大调整，是基本盘，要巩固提升，支持转型发展。

“转型”成为这场会议的关键词。

股东大会之上，不论是面对股价下跌、股票回购机制、增加分红比例，还是今年刚刚实行的“以股代息”机制、“人才吸引力下降”、区域组织架构调整、集中供地等诸多热点问题，万科用自身对行业的认知与感知讲述自身对行业的理解，一个清晰的万科路径正在呈现。

谈股价下跌与回购机制

在会上，针对近期股价持续下跌，万科董事会主席郁亮表示：目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。为此，万科已经执行合伙人自愿购股计划。

“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

作为万科大股东一方，深圳地铁董事长辛杰则表示，股票难免有涨有跌，困难是暂时的，万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。

至于万科和深铁的合作，辛杰称，深铁公司是三铁合一，“十四五”期间，深圳将加快“2个1000公里”——高铁、城际铁路和城市轨道交通网。其中，地铁有1335公里的建设运营。对于地铁选择合作伙伴的原则“不是第一就是唯一”，万科希望形成最佳合作伙伴、最优组合。万科在行业内就是唯一，也是第一。

“未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。”辛杰称。

面对股价连续20个交易日累计跌幅要达到30%，有股东提问：是不是可以考虑再松一点的回购条件？

万科董事会秘书朱旭则表示，回购议案是股东大会一般性授权，回购股票有四个用途：包括减少公司注册资本、用于员工持股或员工激励、发行可转债以及为了维护公司价值和股东权益所必须的回购。股价跌幅的条件是监管部门的规则要求，万科必须按照这个来执行。如果根据其他三个用途实施回购，即减少注册资本、实施员工激励或可转债，则需要提交股东大会审议具体的回购方案，股东大会同意后才可以进行回购。

谈股东增加分红比例与“以股代息”计划

股东会上，有股东提问称：“公司法定公积金已经超过50%，今年还是按照65%提任意公积金，未来有没有把计提任意公积金下调，增加分红的比例？”，郁亮回应称：房地产双集中、三道红线背景之下，钱比过往更金贵、更重要，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。

“如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时万科会将所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，现已经累计分红800多亿了，还有2000多亿净资产。”

郁亮指出，今年以来房地产行业有很多变化，如，双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要。目前房地产行业正在回归到普通行业，尤其像万科这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。所以万科希望给大家提供稳定、可预期的派息，万科基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。

“去年定股息逢新冠疫情最复杂的时候，万科暂时将派息率下调到30%左右，今年尽管新冠肺炎还没有结束，但没有存在不确定性，万科马上恢复到35%，分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。”郁亮称。

为了回报股东，今年万科第一次实行H股“以股代息”计划。

对此，朱旭称，这是为了保护了投资者的权益，特别是中小股东的权益，因为当确定利润分配方案形式的时候，中小股东如果有这样的选择权是可以自主选择的，充分平衡了收取现金股利和收取股票股利股东之间的利益。如果这次能够获得股东大会的认可，万科也不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议，未来将继续推行H股“以股代息”计划。

据了解，2020年，万科每10股将派送人民币12.5元，合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

值得留意的是，作为1991年A股第一批上市的企业，迄今为止，万科已29年不间断地进行现金分红，是A股上市公司中持续盈利和持续现金分红年限最长的企业，上市以来累计的分红金额已达836.9亿元，分红金额是历年股权融资金额的2.52倍，平均的股息分红率为31.8%。

谈人才战略：两条腿走路

组织改革，人力先行。战略、业务、组织、人事棋盘转动同时要匹配发展预期，“想要坚持一盘棋”，万科此前也在多维度发力，应对房企转型中的阵痛。

几天前，“动刀”区域，五变七。万科的区域首席合伙人迎来几张新鲜面孔：南方区域、上海区域、西南区域、西北区域，继续由孙嘉、张海、李嵬、郭继勋分别担任区首；北京区域、东北区域、华中区域的区首之位则由原北方区域执行合伙人卢冰、原沈阳首席合伙人林曈、原武汉首席合伙人蔡平分别接棒。

在股东大会上，任印力事业部总裁不久的万科董事、原首席运营官王海武也有所发言。

他表示，公司未来还是会围绕两个大的方面去开展相应的工作：一方面是巩固提升基本盘，第二是要从开发为主的这样一个基调，向开发经营服务为主来转变。所以在这个过程中，不管是个人还是公司的一些调整和安排都是基于这样的一些考虑。

“加入万科的时间有18年了，过去主要是在开发业务领域开展相关工作，先后在城市公司，区域和总部工作，特别愿意在这样的大背景下，在新的业务上有所建树和有所学习。所以我主动申请能不能去做商业业务，加入到印力团队，在这方面起到一些新的作用，也希望自己在后续能有更多的可能性，有更多学习和成长的机会。”王海武称。

为了缩短管理半径，万科已经特别设置7大区域BG（事业群）的地产开发业务，除物流、商业（印力）等7大BU(业务单元)之外，各区域自己尝试开展的经营性业务。为了吸引人才，今年来万科也推出了大江大海、猎头行动计划。

郁亮称，针对目前的市场环境，万科一直把握六个字：“不贪婪、不恐惧”。“不贪婪”是说行业过去的高利润时代结束了，不要贪婪，不要再留恋于过去，包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标记。“不恐惧”是说常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

对于区域人事调整，郁亮表示，对开发业务的组织做大调整，这是基本盘，要巩固提升，支持转型发展。所以根据市场的接近性，客户的相近性等因素，划小作战单元，为七个区域。地域范围太大的话，协同效应不易发挥，范围太小的话，协同效应太小。管理幅度合适，有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。基于战略和组织的考虑，还要进行事人匹配，根据事情来选合适的人才。

在会上，有股东提出万科对人才的吸引力在不断降低，郁亮则如此回应：房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势，比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看，房地产行业居中。好在今天的年轻人有特点，有独立主见，也经过良好训练。万科相信，成功的都是奋斗出来的。

目前万科主要靠两条腿，一个是内部人才激发，踏踏实实，从基层奋斗出来。鼓励优秀干部，年轻人投入新的赛道，加大非开发类业务跟投等一系列措施。还有一个人才渠道便是外部大江大海并举，支持业务转型发展。

谈物业：一定会上市，但目前还没有上市计划

股东大会之上，在为数不多的提问中，关于万科物业的提问就有两个，可见股东对于万物云的重视程度。股东对于物业的关注不外乎上市时间、物业总收入业务部分平衡及日常微笑服务等。

对于物业的发展，郁亮表示，只拿收入来衡量转型是否成功，是不现实的。衡量一个业务值不值钱，很难仅从收入去衡量，比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值，但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。

“虽然不能简单用同一个指标去衡量，但是可以用一个标尺，也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利，还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西，下功夫做事情。”

郁亮指出，万物云未来是一个平台，衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟的情况。万物云将更加聚焦为城市提供服务，内部协同出像朴邻渠道也在更加完善，万科会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。

尤其是，万物云积极开展数字化建设，致力于实现全空间数字化运营，发布“星尘系统”，目前已初步形成BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。

作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可以在社区aPP“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

目前万物云旗下有两家国家高新技术企业，分别是深圳万物云和万睿科技。万物云还与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务，已成为中国最大的安防机电综合服务商。

针对物业人员的转型问题，万科也有实验。

“物业安全员年纪大了之后，可以先转行做二手房买卖，因为熟悉小区情况，可以跟客户建立了良好关系。今年上半年万科有百万收入的明星经纪，是内部转岗出来的。除了二手房，是不是还可以卖一手房呢？我们最近也试验成功了。”郁亮称。

谈毛利率下降及集中供地

一方面万科销售额已经突破7000亿大关，但不可否认的是万科毛利率一直呈现下降趋势。

对此，祝九胜解释称，从中短期来看毛利下降是行业的趋势；只要是永续行业，长期来看回报率会回到社会平均水平；行业的回报率不等于企业回报率，高于行业的回报是真正为股东创造价值。对万科合伙人来说，要尽可能创造超过行业平均值的回报水平，这是万科的追求，也是我们经济利润奖金的来源之一，但短期来看压力还是挺大的。

为此，万科正在以开发为主向开发、经营、服务并重转变，从单一赛道转向多赛道。实现技术和实现方式上的突破，注重客户偏好，用科技形成算法。并最终落实到行为上及能力上，落实到我们对股东的回报上。

祝九胜认为，在传统的开发销售领域，要不断提高开发质量。当客户需求发生变化的时候，能够在行业中率先做出响应、提出有效的解决方案。在经营和服务方面，要不断突破。以前开发的时候只提供了建筑空间和生活空间，今天要开发、经营、服务并重，在空间的基础上要填充内容、要提供服务，不光有硬件，还要有软件。不光是空间，还需要内容，软件是在硬件基础上要去运行的，内容更需要去迭代更新。

“当然，我们也看到一些新的希望，公募REITS等渠道都在逐步放开，我们以前注重从开发业务里面获取利润，现在对开发业务我们在不断提高标准。同时也大胆提出来向经营类业务要利润，只不过经营类业务利润的获取方式和开发业务有所不同，我们也在不断提高标准，正在不断往正确的方向上走。”

针对目前刚刚落幕的集中供地，祝九胜则表示，双集中无论对行业、对市场都是一个新生事物，万科也在适应、调整的过程中，对于各方来说，稳地价、稳房价、稳预期是大方向，对各方都有利。

据了解，22个城市到今天已经都完成了首轮双集中供地，万科在首轮双集中，共拿了47块地，可售面积717.5万平方米，花了558.6亿元，占前6个月的总投资的40%以上。

“双集中对我们的投资策略和投资原则来说，没有根本性的变化，我们还是按照稳健的投资原则进行投资，在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。双集中也对我们的投资方式、投资节奏会带来一些影响，我们将不断去学习，不断去适应。”

管理红利时代：科技化与模块化

针对未来万科的发展方向，祝九胜在股东大会上很明确的表示：

一是坚持做好实体经济生力军，巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价值；

二是坚持稳健经营，提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，坚持持续保持绿档，持续巩固信用评级优势；

三是坚持开发与经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化；四是坚持科技助力业务。

毫无疑问，科技化与模块化已经成为万科的标志。横向科技助力，纵向模块化做切割进行细分领域深耕，缩短管理半径。

去年，万科在科技应用方面也取得一定成效。开发业务方面，借助科技技术实现AI技术实现审图智能化；自行开发的易选房小程序成为连接潜在购房客户和公司的线上入口；在日常管理方面，借助科技实现现金流在线可视管理，管理好每一块钱，提升资金使用效率和运营管理质量。租赁住宅打造行业领跑的数字化运营平台。万纬物流打造支持端到端供应链业务的智慧物流平台。

此外，在新赛道方面，万科转型初见成效，多个新赛道优势明显。

万科物业正式向空间科技服务商转变，面向“社区空间”、“商企空间”、“城市空间”提供服务，租赁住宅方面累计开业14.24万间，集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%。万物云2020年实现全口径收入182.04亿元，城市管家服务布局了10个城市，当年新增12个项目，年底累计16个项目。

据了解，2020年公司开发业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；实现权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%，连续10年复合增长率超过19%；实现加权平均ROE20.1%，连续10年超过19%；2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%，连续20年低于40%。

一方面房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。

另一方面，城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；住房租赁需求前景广阔；城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。

万科正在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，构建面向未来的长期竞争优势，并且决战全面竞争时代。