一笔融资终止发行 俊发集团商业物业的资本影像

观点地产网 对于非上市公司而言，每一笔融资都显得珍贵。

1月27日，深交所一则消息显示，民生加银资管-光大证券-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划项目状态更新为“终止”。

上述债券类别为ABS，拟发行金额13.69亿元，发行人为云南建丰建筑工程有限公司，承销商/管理人为民生加银资产管理有限公司。

天眼查显示，云南建丰建筑工程有限公司为俊发建设集团有限公司的全资子公司，后者由俊发集团有限公司持股100%，成立于2006年10月9日，注册资本10亿元，实缴资本3.5亿元。

翻查过往资料发现，这笔ABS融资计划，从2020年2月17日出现在公众的视野。据深交所信息披露显示，“民生加银资管-光大证券-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划”项目彼时更新为“已受理”，拟发金额为13.05亿元。

经过两个月时间，4月17日，深交所信息显示，“民生加银资管-光大证券-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划”项目状态更新为“已反馈”，拟发金额也由原来的13.05亿元上调至13.69亿元。

随后该笔融资一直没有更新状态。直至2021年1月27日，深交所宣布该ABS计划终止。

有证券分析师对观点地产新媒体表示，ABS终止原因比较多样，企业主动撤回、企业数据不达标、无法提供交易所所需资料、ABS发行时间过长超过有效期等等都可能是终止原因。

也有分析认为，这笔ABS终止不排除是俊发的主动行为。其指出，俊发由于规模发展较慢，企业负债较高，虽然融资利率高具有一定的吸引力，但是目前在资本市场上的投资者还是比较理性，不一定会买单。

另一方面，从整体融资环境来看，2020年至今房地产企业在中国境内融资都比较顺畅，其中ABS融资也逐渐成为了房企的常用融资渠道。

而ABS这一类融资中，出现“终止”的并不多。

相关数据显示，2020年全年，交易所网站上公布的项目状态为“终止”的ABS项目共31单，拟发行规模合计872.41亿元，终止数量较2019年全年的60单大幅下降。

其中上交所方面，项目状态为“终止”的ABS项目27单，规模796.25亿元，底层基础资产可能涉及客运收费权、园区租金收入、供水/供电收入、商业物业租金/酒店收入、安置房销售收入、证券公司融出资金债权、应收账款、购房尾款等；深交所方面，项目状态为“终止”的ABS项目4单，规模76.16亿元，底层基础资产可能涉及到垃圾焚烧发电收费权、应收账款债权、供气收入等。

而ABS终止，还与其发行周期过长有关。“ABS产品相对融资成本较低，但是发行周期往往需要一年左右。”分析师如此表示，首先是一个审批周期，一般需要两个月到半年时间；再次就是发行，需要找投资者来认购，至少也需要两三个月。

据观点地产新媒体了解，俊发集团该笔融资虽列为ABS产品，但业内人士更将其视为类REITs雏形产品。

在此之前，迪马股份推出规模为11.6亿元的中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划，其实也就是以成都SAC大厦为底层资产发行类REITs资管产品，已获交易所审核通过。

因而，更多观点把重点放在了底层资产是否优质上。

至于该笔ABS的底层资产是俊发集团商业物业信托受益权。这意味，之前已经打包做了信托融资的俊发商业物业，以其所产生的稳定现金流为偿付支持，通过结构化的方式进行信用增级，在此基础上再发行资产支持证券。

通常投资者在信托受益权ABS投资时，首先需要了解产品的交易结构和底层资产状况；其次要对底层资产的分散性和现金流的稳定性进行分析；第三要重点关注信托计划中的抵质押物的有效性；最后需要考察信托、增信方等项目主体的专业经验和信用资质。

换言之，底层资产决定了投资者会否投资该笔ABS的首要因素。

观点地产新媒体查阅资料发现，关于俊发的商业物业对外并没有太多数据，据俊发集团官网信息，俊发商业集团现有商业管理项目约20个，运营面积约400多万平方米。其中，俊发·新螺蛳湾国际商贸城体量达314万平方米。

具体描述为：目前以俊发·新螺蛳湾国际商贸城为主的国际型专业商贸市场，以俊发·春之眼为主的高端精品购物中心、俊发·龙泉广场为主的区域型购物中心，海东主题公园为主的文旅商业也即将面世，滨江·俊发广场为主的精品社区商业已逐步运营成熟。

此外，整个2020年，俊发并没有太多融资动态。

除了上述13.69亿元的ABS融资，在2020年6月份，一笔名为“中铁信托-银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划”的产品发行，产品名称为中铁信托-银杏2023期，发行机构中铁信托，产品期限24个月。

该笔资金用于海东俊园三期19-4地块的开发建设，及信托开放时用于信托赎回资金需求。还款来源：包括但不限于云南金色之源房地开发有限公司的经营收入、保证人的资金调剂等。