2020地产十件事:不凡之年 向光而行

一年一航程。2020年，我们见过波澜壮阔的风景，也遭遇过暗流骇浪心惊。

这一年，疫情突如其来，我们风雨同舟，众志成城。作为重要的社会力量，房地产企业积极捐款捐物，大笔支援抗疫。同时，房企旗下的商业板块还出台了不少减免或免除租金的举措，与面临经营压力的商户共渡难关。

社区是防疫的“第一战场”。在这里，各大房企旗下物业公司联合社区、街道，积极开展各项工作。从出入管控、体温测量，到解决人们的“菜篮子”难题，敬业的物业人，帮助业主安全走过了防疫抗疫的“最后一公里”。

疫情让人们重新认识到了物业服务的价值，物业企业也在资本市场迎来利好。当股市一片惨绿之时，只有物业股一片飘红，就是最好的证明。受此影响，越来越多的房企选择将旗下物业公司分拆上市，以寻求更好的发展。

物业股的狂欢与“三道红线”融资新规密切相关。毕竟，通过股权融资补充权益，房企可以显著改善杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。然而，近期上市的物企普遍遭遇了股价下跌，万科物业、碧桂园服务等头部物企，也在寻求新的业务转型。从狂欢到冷静，物业股在2020年经历了“过山车”般的体验。

疫情使行业陷入危机，却也带来了新变革。直播售房热度陡升，成为日常营销手段，房企纷纷接轨互联网、拥抱科技化。不过，截至目前，购房仍是重决策、重线下体验的消费，直播售房能否摆脱单纯推广、引流的过去，真正带来成交，任重而道远。

房地产销售的天花板迟早会到来。城市更新，逐渐被开发商当成下一个可以挖掘的“金矿”。政策层面上，北京、上海、广州、深圳等城市先后出台了城市更新行动计划，与以往粗犷的大拆大建不同，此次城市改造，将历史风貌保护和存量改造放在了更加突出的位置。

简单而言，城市更新是在存量中求增量，从而实现城市内涵发展。在传统中求变革，实现城市功能环境的全面提升。从创新中求效率，实现城市发展新旧动能的转换。围绕城市运营的城市更新逐渐取代棚改，参与其中的房地产企业，也逐渐从城市发展商向生活运营商迈进。

负债“降档”势在必行，关注资金安全才是企业“过冬”关键，在这方面，不同房企境遇各异。大型房企可以利用自身品牌效应，适当降低房价来吸引购房者，也可以利用自身规模效应，开辟新的融资渠道。然而，中小房企选择空间有限，尽管项目转让、引入战投、分拆上市等举措不断，能否成功闯过生死线，依旧不容乐观。

这一年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，焦点财经特别盘点出行业“十大热门事件”，以此来复盘过往一年的跌宕起伏。

一、世茂福晟“世纪并购”落锤，行业进入“大鱼吃小鱼”时代

新年伊始，深陷债务危机的闽系房企福晟迎来了它的“白衣骑士”世茂集团，双方共同官宣了总货值达四五千亿的“世纪合作”，房地产行业“大鱼吃大鱼”的时代由此开端。彼时，双方的表态是，不论谁收购谁，世茂都会对福晟进行全面代管，输出“世茂福晟”品牌，而福晟也将与世茂联手解决自身的债务危机。

然而，华丽的开场并没有迎来体面的后续。双方宣布合作后的时间里，世茂经历了福晟跟投员工维权、投资人维权、私募基金讨债、楼盘业主维权等诸多糟心事，对于收购一事的口径也有所改变。近来，世茂已经很少提及“世茂福晟”的说法，而是改成了“福晟纾困管理平台”。

二、万物皆可直播，房企纷纷线上售房

如果说去年是渠道元年，今年便是房企的“直播元年”。疫情期间，房企卖房不得不移至线上。4月，复地集团联手薇娅试水直播卖房，此后，碧桂园、恒大、富力等头部房企相继入局，金茂、龙湖等房企还纷纷上线了自家的线上售房小程序。

随着疫情的影响逐步消退，房企直播售房热度不减反增。据天猫好房官方数据，“双11”期间，全国共有100多家房企带着3000个楼盘，共计80万房源入驻天猫好房，特价房范围覆盖近300个城市。

业内认为，直播卖房是房企接轨互联网、拥抱科技化的表现。但截至目前，购房仍是重决策、重线下体验的消费。直播卖房能否摆脱单纯的推广、引流作用，还有很长的路要走。

三、历时四年，融创“放手”金科控制权

作为继“宝万之争”后，地产圈最知名的控股权之争，融创与金科之间的“股权纠葛”被业内围观了四年有余。2016年，融创中国通过旗下控制公司天津聚金参与金科股份定增，此后，融创系与黄红云之间围绕金科股份控制权的争斗，一直处于“你追我赶”的状态。

在这期间，融创对于金科股份的持股比例一度高达29.35%，超过黄红云，但胜利姿势并未保持太久，便被后者反超。直至4月14日，融创将所持11%金科股权，转让给红星家具集团，逐步“放手”金科控制权。

5月21日，历经多次减持后，融创所持金科股份终于降至5%以下，借此套现上百亿元，变成了一场成功的财务投资。

四、万科24亿元“驰援”泰禾，不兜底对方债务

高杠杆叠加疫情冲击，不少高杠杆运行的房企陷入“债务危机”，闽系泰禾也不例外。作为2010年上市的地产股，泰禾曾因上市后火力全开，一度被称为“地王收割机”，并在2018年凭借1303.4亿元的销售额，闯入百强房企前20强。不过，在激进的扩张策略下，其债务压力也随之而来。

泰禾集团所打造的院子系、大院系等多个系列产品口碑不俗，但在疫情之下，泰禾部分项目的最新成交价格低于预期，这影响了公司的资金回笼情况。今年年初，泰禾将“引战”工作提上日程，并先后接触了华润、金茂、厦门建发、厦门国贸、中国建筑、保利地产等多个潜在投资者，但大多协商未果。

今年7月，万科通过全资子公司海南万益24亿元“驰援”泰禾，为后者的引战工作带来事质性进展。但万科同时明确表示，不会“兜底”对方债务，泰禾需独立完成债务重组事项。

五、世联行易主，传统代理行业进入“秋天”

作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商，世联行一度有业内房地产中介“老大哥”之称，风光无限，却在2018年之后步入“暗黑时刻”，业绩两连降。这一年，国内楼市调控趋严，市场低迷，房企销售规模日渐放缓。作为下游服务商，世联行受到了明显冲击，陷入困境。

与此同时，摆在世联行面前更为残酷的现实是，居住服务行业日趋激烈的市场竞争。不论是聚焦房地产交易服务的易居，还是抓住存量房机遇登陆资本市场的贝壳找房，都对传统中介服务形成了冲击和挤压。

今年9月，世联行一纸公告宣布了创始人兼董事长陈劲松卸任以及国有资本珠海大横琴成为控股股东的消息。在业内看来，世联行的易主，昭示着传统代理行时代的落幕，房地产销售代理的老模式已经全面被互联网渠道取代。

六、成立不足两年，贝壳找房敲钟纽交所

成立不过两年时间，贝壳找房敲开了纽交所大门，证券代码为“BEKE”。对于贝壳的到来，资本市场的表现格外热烈。上市首日，贝壳找房的开盘价为35.06美元，较发行价20美元上涨75%，以开盘价计算，贝壳找房的总市值达400亿美元。

在上市仪式上，贝壳找房创始人兼董事长左晖表示，“我希望所有的贝壳人永远记住居住服务产业的艰难，永远记住我们是如何坚持做难而正确的事情，创造了一个又一个价值才走到今天，在C端崛起的时代，谁能为客户端创造更大价值，谁就会有更大价值”。

贝壳在资本市场上的表现，直接引发了“天猫好房”加速诞生、恒大拉拢房产中介等事件。市场突然意识到，房地产经纪是一块巨大的蛋糕，并有待分割。贝壳的竞争者、地产巨头、互联网公司，无一不想入场分食。

七、关注资金安全，“三道红线”降杠杆

经过多年的脱缰野马式发展，行业内大部分房企的资产负债结构并不好看。监管层面敲响警钟，祭出“三道红线”融资新规，这也成为房企继疫情之后，遇到的最大挑战。

按照“剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍”的标准，“三道红线”将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档，并分别设定了有息负债的增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

行业突变，冷暖自知。踩中红线的房企，有如热锅上的蚂蚁，纷纷出招降杠杆。而在安全范围内的房企，则有如被“开了绿灯”，逆周期拿地，寻求新的投资机会。房企分化，渐次明朗。

八、“打新热”与“代持炒房”齐飞，深圳楼市的魔幻一年

疫情并未抑制住深圳房价的上涨态势。2020年，深圳新房、二手房实现普涨，二者之间的价格差从2019年1月的4395元/平米最高扩大至2020年7月的23915元/平米，涨幅高达444%，催生了代持、众筹等炒房方式，抢占新房市场的刚需购房名额。

这也招致了深圳史上最严楼市调控政策的出台。7月15日，深圳出台“7·15新政”，要求本地户籍落户满三年、外地户籍缴满五年社保才能购房；且在新房摇号选房时，要优先满足无房的刚需家庭。政策出台后，二手房市场成交近乎“腰斩”。

如果说上半年是二手房的主场，“打新”则成为深圳楼市下半场的关键词。下半年，深圳楼市新盘走热，部分“网红盘”出现“万人抢房”、“众筹打新”现象，这引起了深圳主管部门的高度重视，并着手调查。一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

九、恒大造车迎来新进展，恒驰量产在即

2020年，蔚来、小鹏与理想汽车等几家在美上市的中国新能源汽车企业的股价表现，一直是商业界的热议话题。但公众较为忽视的是，另外一家在香港上市的造车新势力企业恒大汽车，在资本市场上的股价也一路高歌猛进。

11月10日，恒大汽车正式对外发布恒驰车标，由“金狮”“蓝天”“红球”共同构成的恒驰车标，寓意“保护蓝天，决胜红海，东方雄狮，傲视全球”。目前，恒大汽车上海、广州两大生产基地已经全面启动试生产调试，恒驰量产近在眼前。

十、万科下海养猪，从“农场”到餐桌的全链条服务

今年5月，万科发布招聘信息，为旗下食品事业部招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、预结算专业经理等岗位。8月，万科旗下控股企业又全资投资了一家养猪公司。天下熙熙，皆为利来。万科此举被业内是利用“养猪”的机会，在城镇化的红利中“圈地”。

不过，万科则表示，去年，猪肉价格大涨，今年疫情的发生又给万科客户购置食品带来不便。这让万科意识到，需在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”。

2020年，是深圳特区成立40周年，也是脱贫攻坚，全面建成小康社会的关键一年。在助力人民脱贫领域，房地产企业的表现同样“可圈可点”。2020福布斯中国慈善榜榜单显示，前一百强企业（企业家）累计捐赠额为179.1亿元，有63.07亿元直接用于扶贫项目。其中，房企用于扶贫项目的捐赠达53.51亿元，占总扶贫金额的84.84%，是绝对的中坚力量。

再回想，2020已然渐行渐远。朝前望，2021注定大不一样。