佳兆业集团：少东家上位，烦恼一堆

佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）完成了千亿目标，愿望实现。不过，未来公司还要面对诸多挑战，诸如如何应对核心团队成员离开留下的后遗症，以及如何摆脱对大湾区的过度依赖，同时还要考虑进一步减轻肩上的债务压力。

冲上千亿规模

通过2020年下半年发力，佳兆业最终完成了千亿规模目标。

日前，佳兆业发布2020年全年销售业绩。数据显示，2020年全年，佳兆业合约销售额约为人民币1068.96亿元，同比增长21.3%；总合约建筑面积约616.5万平方米，同比增长32.8%。由此，佳兆业完成了在2020年初曾定下千亿销售目标。

从单月表现来看，佳兆业在最后一个月“暴走”。数据表明，2020年12月份，佳兆业合约销售额约人民币166.8亿元，同比增长28.1%；合约建筑面积约为95万平方米，同比增长70.9%。

而实际上，在2020年整个下半年，佳兆业一直处于发力状态。2020年上半年，佳兆业合约销售金额为360亿元，仅全年销售额的三分之一强。也就是说，在下半年完成了709亿的销售额，几乎是上半年的两倍。

如何顺利过渡

虽然实现了千亿目标，而对于已经启动新老接替的佳兆业来说，考验还在后面。

与新城控股、蓝光发展等房企一样，佳兆业也开始了新老接替。2020年4月6日晚，佳兆业发布公告，宣布上海区域主席及总裁郭晓群和集团控股首席营运官李海鸣正式进入董事会，当选为执行董事。分析认为，随着郭晓群的上位，反映了佳兆业创始人郭英成正在加速接班人的培养。

与新城控股、蓝光发展相类似的是，在新老接替开始之时，核心团队成员也出现了动荡。也就在同一天，佳兆业发布公告称，翁昊、郑毅提出辞任执行董事一职，4月6日起生效。

郑、翁二人是佳兆业的“老人”。郑毅在2007年7月加入佳兆业，先后担任集团投资副经理、董事长秘书、置业集团总裁、集团控股总裁等多个职务，2015年4月13日获委任为执行董事。

另有公开资料显示，翁昊于2003年6月加入佳兆业，并先后担任集团工程管理部部门总经理助理、地产集团南京公司总经理、地产集团常务副总裁、总裁，地产集团上海区域主席、总裁，集团控股执行副总裁、总裁等职务。还曾兼任佳兆业科创集团主席，以及佳兆业物业执行董事等。翁昊从大学毕业就进入佳兆业工作，并在这里度过了17年，是佳兆业自己培养的明星职业经理人。

核心团队成员变化，往往会对公司经营带来负面影响。类似案例比比皆是，比如新城控股，在2020年3月份，总共3个联席总裁，两个星期内走了两个、换上了一个新的，结果2020年销售额出现了负增长，并最终梦碎千亿。

当然，佳兆业目前仍在郭英成掌控之下，“房二代”接棒过程应该比新城控股更加顺利。但是，因一干老臣黯然离场而引起的核心团队的震荡，是佳兆业必须要面对的问题。

如何甩掉地域标签

由于大湾区区域性楼市的火爆，让佳兆业搭上了“顺风车”，2020年销售规模因此得以保持两位数的增长。

在2020年上半年，大湾区成为佳兆业不折不扣的“业绩粮仓”。从合约销售的分布看，大湾区是销售的主力，销售额占比近六成。

佳兆业也准备在大湾区“大干一场”。以2020年上半年佳兆业佳兆业获取的土地储备来看，其通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时共获得23个项目，其平均土地成本约为7900元/平方米，新增土储大湾区占比74%。

而在2020年下半年，佳兆业仍然选择持续布局大湾区，短短数月斥资数十亿在深圳坪山、广州南沙、惠州仲恺及惠东等片区多处拿地。

截至2020年6月30日，佳兆业土地储备约2680万平方米，其中52.2%的土地储备位于粤港澳大湾区。

古人云，福兮祸所依，佳兆业成也大湾区，但未尝不会败也大湾区。易居研究院智库研究中心总监严跃进曾做出过这样的判断，区域性的企业要警惕市场周期性调整和政策管控等风险，若房企土地储备过于集中在个别区域，一旦市场降温，企业将面临很大风险。

如何降负

躲过了2015年债务危机的佳兆业，其实肩上的债务压力仍然不轻。

在2020年6月，佳兆业公告拟发行3亿美元优先票据，该票据将于2021年到期，发行利率7.875%。此外，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%。虽然利率水平偏高，但出于对资金的渴求，佳兆业别无他法，只能接受。

按照2020年半年报披露的数据，自2016年以来已实现五连降，净负债率从308%降到了目前的130%。但不得不承认，其净负债率相较其他财务稳健型房企，仍处高位，同时已经超过融资新规要求，因此对佳兆业而言，降负债率仍是其主要目标。

佳兆业方面曾表示，主要会从两个方面着手优化债务结构。运营方面会加强销售回款、降低成本、提升利润、降低有息负债；债务管理方面，会在适时的时候做一些回购以及长债换短债。同时拓展一些融资渠道。到2020年底，把净负债率降到120%。

能否实现？答案很快就会揭晓。