蓝光发展：“保级”成功后将会走向何方

仅仅用了不到5年的时间，蓝光发展（600466）就从一个销售额不到200亿的区域性中型房企，实现“千亿”规模的巨大跨越。但在其高速发展的背后，让蓝光发展背上了非常沉重的债务负担。当地产进入无增长时代之后，是继续追求规模，还是转向成为一家“小而美”公司，成为蓝光发展必须要做的选择题。

艰难保级

通过在2020年四季度的发力，蓝光发展堪堪保住了“千亿俱乐部”成员身份。

根据亿翰智库发布的“2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告”数据显示，在刚刚过去的2020年里，蓝光发展销售额（全口径）为1036.3亿元，排名第38位。

虽然保住了“千亿俱乐部”身份，但蓝光发展并未取得进步。根据亿翰智库发布的“2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告”数据显示，2019年全年，蓝光发展销售额为1159.0亿元，排名第29位。由此看来，在2020年，蓝光发展不仅销售额缩水了122.7亿元，同时排名也下降了9个名次。

其实，蓝光发展的保级之路并不平坦。公司三季报数据显示，2020年第三季度现销售金额282亿元，同比增长12.7%。2020年前三个季度销售金额为662亿元，同比下降7.4%。也就是说，在2020年第四季度，蓝光发展销售额达到了374.3亿元之后，才得以让销售额艰难地冲上了千亿规模。

布局下沉

在“少掌门”杨武正治下，蓝光发展的发展重心出现了偏移，向三四线城市下沉。

目前，蓝光发展董事局主席杨铿之子杨武正出任公司常务副总裁、首席运营官，分管投资体系、经营体系。在2020年4月，杨武正获得公司董事提名，5月15日即被选为公司董事。仅用了半年多时间，在外界看起来有些资浅望轻的杨武正，正式走向了前台。

杨武正治下的蓝光发展，布局策略悄然发生的变化。2020年前三季度新增房地产项目47个，新增项目建筑面积774.78万平方米，拿地面积与销售面积相当，估算拿地金额353亿元，拿地金额占销售金额比重53%。按城市能级来看，拿地面积一二线城市占比45%，三四线城市占比55%；按区域来看，华中37%，华东30%，华北13%，滇渝9%，华南8%，成都4%。

而在2019年，公司2019年土地储备为1772.5万平米，总货值为2700亿元。在新增土地方面，蓝光发展积极推进通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化模式新增项目48个，新增土储面积1121万平米，新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%，而在强三线新增土储中，华东区域占45%。彼时，蓝光投资布局主要聚焦包括一线、二线等在内的高能级城市。

不过，根据研究机构公布的最新数据显示，三四线城市房价走势，已经略显疲软。中国指数研究院公布的最新数据显示，2020年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为15795元/平方米，同比上涨3.46%。其中，一线城市同比上涨3.93%；二线城市同比上涨3.67%；三四线代表城市同比上涨2.49%。对比发现，三四线城市房价涨幅最小。

鉴于三四线城市大规模棚改而形成的购买力逐渐消耗殆尽，而房价涨幅落后全国平均水平，正是购买力下滑的直接体现。于是从2020年二季度开始，国内大型房企开始选择向重点城市回归，并加大在一线及省会城市的投资力度。那么，在这样的趋势下，蓝光发展缘何一反常态，这是基于怎样的考虑？时间会给出答案。

对于蓝光发展决策层的判断，有投资者表示不解，并在股吧中写下这样一段话：“蓝光管理层看不清大势，今年（指2020年，笔者注）还在（三四线城市）疯狂拿地，市场在用脚投票。”

如何降杠杆？

对于蓝光发展的管理层来说，还要面临另外一个棘手的问题，即如何控制债务规模。

截至2020年6月末，蓝光发展银行借款金额合计301.32亿元，非传统融资金额212.48亿元，直接债务融资240.19亿元有息负债合计753.99亿元。年内即将到期的有息负债355.41亿元，占有息债务总额的47.14%。

公司2020年以来经营现金流量持续为负。上半年经营现金流/营业收入的比率为-53%，至三季报该比率为-31.39%，其资产负债率处于80%的较高水平。

缺钱怎么办？借！根据蓝光发展公布的数据显示，截至2020年6月，其筹资活动产生的现金流量净额为101.77亿元，较去年同期几乎增加了一倍。

当然，借钱除了还旧债，还有就是拿地。蓝光发展在2020年前三个季度的拿地力度为51%，较2019全年上升了20个百分点。2020前三个季度新增计容建面1486.8万平方米，拿地面积占当期销售面积的187.0%，投资强度明显提升。

不过，其融资成本并不低。蓝光发展在2020年7月和9月分别发行了8亿元3年期一般公司债和10亿元2年期一般中期票据，利率分别为7%和7%。而3月和5月公司分别发行了7.5亿元3年期一般公司债和5亿元3年期一般中期票据，利率分别为7.15%和7.20%，公司融资成本虽然有所下降，但仍处于行业较高水平。

面对仍在膨胀的债务规模，在销售额增速出现停滞的情况下，“降负”已成为当务之急。易居企业集团CEO丁祖昱认为，2020年，房企资金压力骤升，出现了不少开发商还不起钱的情况。2020年，房企在违约日的债券余额共计约222亿元，同比增长289%。靠大肆举债实现规模扩张，已经很难行得通。

怎么降？蓝光发展需要在短时间内找到应对之策。