实际业绩与预告相差超40亿，中南建设：对不起，我错了！

房企业绩又双叒叕“变脸”，这回是中南建设。

近日，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”）正式披露了2021年年报，年报中显示，归属于上市公司股东的净利润亏损33.8亿元，与2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的数字7.08-21.23亿元有重大偏差。

4月27日，中南建设（000961.SZ）因业绩“变脸”却未及时披露业绩预告修正公告遭到了深交所的问询。深交所在问询函中要求中南建设详细列示年报补充计提存货跌价准备的项目所处位置、业态、开发建设情况等，并对2021年业绩预告的具体差异情况、报告期计提相关减值较上年大幅增加的原因、报告期未对相关长期股权投资计提减值、计划在2022年完成交付的项目收入确认在2021年的原因，“部分项目的实际交付延迟”是否属于《企业会计准则》规定的期后调整事项及判断依据等事项做出合理解释。

公开资料现实，中南建设成立于1998年，公司主营业务是房地产开发和建筑施工。主要产品是房地产开发、建筑施工、酒店。公司先后荣获鲁班奖、詹天佑奖、钢结构金奖、安装之星等国家级大奖100余项。

业绩太差，总经理业绩会上道歉

4月26日，中南建设董事兼总经理陈昱含在公司2021年业绩说明会上致歉：“中南建设开了34年，首次亏损，2021年公司交出了一份历史上最差的答卷，我代表公司管理层向所有股东和关心公司的各界人士诚恳致歉。”

此前的4月25日，中南建设正式披露2021年年报。年报中显示，截至2021年底，归母净利润（以下简称“净利润”）-33.82亿元，扣除非经常性损益后的净利润-40.36亿元，分别较上年大幅下降147.78%、171.51%。

然而，这与今年年初该公司披露的《2021年度业绩预计下降的公告》大相径庭，今年1月中南建设称，预计实现净利润7.08亿元至21.23亿元，扣非后预计实现5.65亿元至19.78亿元。预计净利润与实际净利润前后相差超40亿元。

此次，中南建设业绩“大变脸”，原因何在？

中南建设在《关于2021年业绩与预告有重大偏差的说明公告》解释道，引起重大偏差的原因有四点：

第一，公司在业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观，对跌价准备和减值准备提取不充分。因此，在年报中增加计提跌价准备和坏账准备由此带来的净利润影响约28亿元。对此，陈昱含坦言：“过去几年，由于缺乏审慎的经营导向，导致中南一些项目地价偏高，带来了大额亏损和减值，直到今天还在为过去几年的失误而买单，教训是十分惨痛的。”

第二，公司对合营、联营主体收入确认原计划按照合作方标准确认的部分收益，在审计过程中认为确认条件不够充分，由此带来的净利润影响约7亿元。

第三，公司进行业绩预告时将原本已经竣工备案达到交付条件计划在2022年完成交付的项目收益考虑在内，但由于疫情和市场调整的原因，部分项目的实际交付延迟，在审计过程中，认为不能确认收益，由此带来的净利润影响约4亿元。

第四，在业绩预告时资本化的利息支出由于相关融资项目条件发生变化，在审计过程中，最终认定相关支出需要计入费用，由此对净利润的影响约3亿元。

陈昱含指出，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等，都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。这背后也暴露出公司存在的经营问题。

房企业绩“变脸”频发，是巧合么？

银柿财经记者注到，自今年年报季以来，房企业绩盈转亏的“变脸”并不是个例。截至目前，已经有三家房企出现了业绩由盈转亏的“翻车”事故。

有业内人士透露：“地产都在风口上，不发点预盈的业绩难以拉起来。”

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪则认为，这种业绩盈转亏的现象在往年虽然并不常见。但受去年房地产市场表现下行影响，多数房企的业绩出现亏损，因此业绩“变脸”也属于正常现象。

4月18日，荣盛发展业绩从盈利1亿元大反转为亏损45亿元，前后相差46亿元。（详见《百亿地产荣盛发展业绩“翻车”，从赚1亿到亏45亿元》）

4月22日，泰禾集团业绩从预盈利1个多亿修正为亏损35亿元至46亿元，前后最大相差47亿元。（详见《又一房企因业绩“大变脸”收关注函，这次是董事长还在协助调查的泰禾》）

值得关注的是，上述三个企业业绩“变脸”的原因都是大同小异的，无非都是增加计提坏账准备和减值准备以及疫情影响等原因。

记者采访到了国内某上市公司的会计总监王兰（化名），她告诉记者“坏账准备和减值准备的计提包括包括年度末、月末、季度末、半年末等日期。因此，审计过程中增加计提金额在会计准则中是允许的。”

“部分企业确实存在企业没有对某个款项进行计提，在审计工作进行中，审计师发现后在年报发出之前补计提，这可能会导致业绩盈转亏，但这种现象在内控管理不严谨的中小型公司发生的居多。”王兰进一步解释。

但是不管是什么原因，这种业绩修订对于房地产企业而言，短期将会引发一定的市场舆论，同时也可能加重投资者的担忧情绪。业绩“变脸”事故发生后，中南建设股票连续三天大跌，截至今日收盘，报收3.26元，跌幅8.94%。