5月深圳房地产市场报告 | 调控收紧 成交下行

观点指数 5月深圳楼市调控不停歇，下旬发布的两则公告令楼市再起波澜。

其一，继今年2月出台二手房指导价之后，新房指导价也随之而来，不仅限制新房价格，同时为了防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。

其二，发改委发布入户规定征求意见稿，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，入户年龄本科收紧到35岁，硕士收紧到45岁。另外，夫妻投靠及老人随迁入户时，对被迁入人的要求提高。

按揭贷款利率上浮，房贷额度紧张

深圳房贷利率开始上扬，购房融资压力不断增加。5月深圳多家银行调高房贷利率，是自2020年6月以来的首次调整。

5月6日，深圳建行发布通知，调整房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。此外，安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。

5月20日，工、农、中、交四大行及招行深圳分行等多家银行亦上调房贷利率，而且调整幅度与深圳建行基本一致。

平安、邮储、广发等银行深圳分行目前暂未融入这一轮"加息潮"。有银行人士表示，此次深圳多家银行上调房贷利率是市场行为，并非接到监管针对楼市调控的相关指导。

当前深圳房贷利率在全国属于中游，一套房贷利率平均水平为5.03%，居一线城市第三位。此次利率上调说明目前深圳地区的房贷额度普遍紧张，银行通过"加息"控制房贷比重。不排除深圳房贷利率仍有一定上行空间。

新房指导价出台，入户门槛将提高

2021年深圳市政府工作报告于5月15日发布，今年工作重点中提及，实施大规模住房建设计划，供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工住房面积1500万平方米以上。

深圳房地产市场核心问题在于供不应求，因此加大居住用地和住房供给力度较为关键，上述工作重点亦是深圳在为解决该问题采取行动。

此外，深圳有关部门也在为"房住不炒"打上政策补丁。

价格方面，新房指导价应势而生，规定全市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格，并公布了价格测算流程。

同时，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，实行精装修价格梯度，最高精装修价格不超过6000元/平方米。

这样的限价意味着房地产开发企业不能再从房子本身提高购房价格，而其他形式的变相加价也会受到有关部门的监管。可以说，深圳这次是对日渐高涨的房价重拳出击。

购房资格方面，户籍迁入（包括人才落户、夫妻投靠、老人随迁等方式）落户要求将提高。公开征求意见于6月3日截止，预计6月中上旬正式发布。

其中，核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，入深户年龄需在35周岁以下，硕士和博士的年龄要求分别为40和45周岁以下；技术型人才底线要求调整为"中级职称+全日制大专"，技能型人才的底线要求调整为技师。

与修订前相比，新规提高了普通专科学历人才落户门槛，并将本科和硕士学历人才的落户年龄收紧了5至10年；对于技术型和技能型人才的的落户年龄并无明显变动，而针对技术型人才的学历要求则有所提高。

结合第七次人口普查数据来看，深圳2010年至2020年增加713.61万人，增长68.46%，无论是人口增量还是增速都居全国首位，对人才的吸引力巨大。但深圳城市面积小，过于快速的人口增长量会让深圳生活压力加大，反而容易导致高素质人才的流失。

此次落户规定的修改，透露出深圳对于人口增长过快的担忧，因此，在大环境"争抢人才"的背景下，深圳对人口流入反而收紧。

集中供地收金138亿，宏发中标宝安旧改

深圳首批集中供地于5月13日进行拍卖，吸引了万科、招商蛇口、金地、中海等多家企业参与，也有不少企业到场观摩。

本次拍卖6宗地块共收金138.44亿元，龙光近80亿拿下南山区和光明区两个地块，佳兆业以25.4亿竞得宝安区地块，上述地块均达到溢价率上限，而其余3宗地块则以底价成交，热度分化明显。

龙光拿下的南山区地块位于西丽片区留仙大道北侧，住宅类型为可售人才住房，计容建面29.18万平方米，成交总价69亿元，楼面价约23650元/平方米，销售限价55400元/平方米。

另一光明区地块位于光侨路与长凤路之间，毗邻凤凰城片区，计容建面4.08万平方米，最终以10.88亿元加1.12万平方米配建面积成交，楼面价约36757元/平方米，毛坯销售均价不得高于48900元/平方米。

佳兆业竞得的宝安区地块位于西乡街道尖岗山大道，计容建面6.74万平方米，以25.44亿元加3.12万平方米配建面积成交，楼面价约41821元/平方米，毛坯销售均价不得高于83265元/平方米。

此次土拍本地房企拿地意愿最积极，三块热门地皮均由本地房企收下。

"过江龙"中铁十四局联合体则底价拿下深汕合作区赤石镇两个地块，成交楼面价为5438元/平方米和5978元/平方米。龙华区地块由深圳人才安居集团底价成交，住宅类型为出售人才房。

城市更新方面消息不断，多个项目有新进展。宏发中标宝安区福海街道红塘片区城市更新项目，该项目地处福海街道热点区域，附近有地铁11号线塘尾站，用地面积约31.13万平方米，具体项目范围尚未公布。

华润中标深圳龙园片区重点更新单元前期服务商，该项目拟拆除范围约2平方公里，是深圳目前拆除范围面积最大的重点更新单元.此外，华润还操盘了宝安沙井大街片区金蚝小镇重点城市更新单元。

绿景中国正式成为深圳白石洲旧改一期实施主体；万科中标深圳沙田整村统筹（一期）土地整备利益统筹项目前期服务商；天健中标深圳龙岗南岭村土地整备利益统筹项目前期服务商。

一手成交再下滑，市场冷清

深圳楼市调控效果明显，成交量连续两个月下滑，本月一手住宅成交量不足3000套，买家纷纷进入观望状态。

据观点指数监测，5月深圳新建商品住宅成交2677套，成交套数仅为今年3月的一半，成交面积26.53万平方米，同比减少11.88%，环比减少24.87%。

成交前三区域依次是龙岗区、龙华区、宝安区，在包含深汕合作区的十一区中，有七个区成交量下降。其中，宝安区成交跳水，成交面积环比下降64.36%，是本月全市成交下跌的主要区域。

罗湖区、盐田区、龙华区和大鹏新区成交量环比有所上升，其中，龙华区成交面积上升近3成，是唯一"逆势而上"的区域。

从成交面积段来看，90至144平方米改善型产品是成交主力，占总成交面积60.85%，其次是小于90平方米的刚需户型，占总成交32.48%，而144平方米以上豪宅占总成交量6.67%。

数据来源：深圳市房地产信息平台，观点指数整理

数据显示，5月深圳全市新批预售住宅项目5个，共1990套，新批供应面积20.46万平方米，较上月增加32%，供需比0.77，在成交量明显下降的情况下，依然供不应求。

截至5月末，深圳市新房库存面积187.97万平方米，库存套数18805套，去化周期为3.7个月，住宅库存持续告急。

两项目开盘售罄

5月开盘的项目分别位于龙岗区、坪山区和宝安区，龙岗区有星河盛境和保利勤诚达誉都，坪山区有佳华领悦广场和信达泰禾金尊府，宝安区是兴围华府，其中兴围华府和保利勤诚达誉都开盘售罄，信达泰禾金尊府仅剩少量大户型单元。

兴围华府位于宝安区福永街道兴围中路，距离地铁12号线黄田站500米左右，该线路计划于2022年建成开通。首开推出168套66至94平方米住宅产品，备案均价52400元/平方米。

保利勤诚达誉都位于龙岗中心城黄金中轴线，是龙岗目前规模最大的综合体纯居大城，本期推出549套63-115平方米精装产品，备案均价42500元/平方米。

信达泰禾金尊位于坪山区锦龙大道东侧，距离在建的地铁快线14号线牛角龙站约600米，本期推出353套88至143平方米3至4房单元，备案均价42000元。

未来展望

深圳进入"十四五"发展阶段，城市战略调整，新房限价出台，人才落户门槛提高。受政策紧缩影响，在供应较为稳定的情况下，成交量继续下跌，降至3000套以下水平。

土拍市场则显示企业对深圳市场仍有很大热情，而深圳的城市活力和人口吸引力也会支撑房地产市场长远健康发展。相信这段时间的低迷只是楼市整顿过程中的"阵痛"表现，未来市场将逐步恢复。